一不小心误买了“凶宅” 买房者能否以此作索赔理由？

前不久,湖南长沙的苏女士在中介公司的介绍下花85万元买了一套住房。可当苏女士住进这套新购的房子后无意中得知,这套房子曾经有一名女租客自杀。苏女士感觉受到了欺骗,要求撤销合同,但原房主不同意。无奈之下,苏女士将原房主诉至法院。近日,法院判决撤销房屋买卖合同,原房主“退房赔钱”。对普通民众来说,购房是一件终身大事,但是如果花重金购买的房屋是“凶宅”,该怎么办呢?什么样的房屋属于“凶宅”?“‘凶宅’的概念和定义是相对的,是主观心理上的概念,也可能随着历史演化而改变。”中国政法大学国土资源法律研究中心主任李显冬在接受记者采访时表示,“这是个仁者见仁的问题,会有部分人认为没有影响,不介意居住在发生过非正常死亡事件的房屋中,不过它确实是中国传统观念中寓意不吉利的民俗概念。”由于中国人的传统观念认为,在一定时期内曾发生过凶杀、自杀等致人非正常死亡的恶性事件的房屋属于“凶宅”,具有“不吉利”的性质,因此绝大多数人对“凶宅”心存芥蒂。记者在北京几家房屋中介对市民进行了随机采访,多数市民表示对“凶宅”很忌讳,不会购买。尽管“凶宅”作为传统民俗得到了广泛认同,但人们对“凶宅”的定义也各不相同。某一案例中,孙女士在不知情的情况下搬入过一个被称为“癌症楼”的小区,该小区在几年内陆续有十几位邻居得过癌症,不少人认为是由于房屋结构与周围环境不协调,所以居住在这里易患癌症。孙女士了解情况后认为,出现这样的情况可能是由于小区内设有手机“基站”辐射严重,同时小区周边有传染病治疗医院,可能影响周边的居住环境的原因。对于一些人而言,发生非正常死亡事件的房屋是给人心理上的不安,而超高的疾病易发率,更是与现实生活息息相关。诸如“癌症楼”等在被认可为“不吉利”的房屋是否同样属于“凶宅”?李显冬认为,广义上的“不吉利”往往难以被认定为“凶宅”范畴。“传统概念中的‘凶宅’并不会伴随高发或传染性的疾病,而是带给居住者心理上的不良影响,尽管同样事关购房者的切身利益,但是这种情况与典型的‘凶宅’意义并不相同。”“一般审理时,法官会将这种边缘化的‘凶宅’与传统概念中的‘凶宅’作对比。”西南政法大学民商法学院教授、博士生导师张力强调,在房屋内生老病死属于正常现象。2011年,刘某与晁某签订了房屋租赁合同八个月后,以一个人在租赁的房子中突然脑梗死亡为由,认为房屋属于“凶宅”,要求解除合同,退还剩余租金。法院经审理认为,在房屋内伤亡属于正常现象,没有“凶宅”之说,刘某的请求不予支持。张力表示,在司法实践中,如果没有足够证据证明房屋内发生过非正常死亡情形,且直接造成屋主直接精神或经济损失,房屋通常不会被认定为“凶宅”。“凶宅”能否成为索赔理由?对于“凶宅”,目前并没有权威、统一的定义,也没有科学依据可以证明“凶宅”带给居住者的“不吉”的影响确实存在。有人认为,在房屋居住使用的质量能够保证的情况下,“凶宅”这一概念并不受到法律的约束。根据《民法总则》第十条,“处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。”受访专家称,民间风俗习惯同样可以作为约束民事法律行为的依据。尽管“凶宅”与房屋的物理质量无关,但是“凶宅”在交易中可被认定为“瑕疵出卖物”。张力表示,对于传统民俗,并不需要直接的法律规定。“买房人或者承租人在意房屋是否是‘凶宅’,那么这一信息便对于房屋交换价值的形成至关重要。”“房屋的居住感受非常重要。”张力强调,按照一般的善良风俗理解,买受人在知晓房屋是凶宅的情况下,他的居住质量会严重下降。这种下降不只针对于某一特定居住人,而是对于社会上大多数人而言都存在的。因此,“凶宅”这种属于房屋的“不吉利”的经历,就会成为房屋广义上的“质量瑕疵”,既影响居住感受也影响房屋将来的交换价值。李显冬表示,尽管“凶宅”不影响使用,但由于“凶宅”的特殊性质,在正常交易情形下购房者通常不愿购买,若是一时不查购入“凶宅”,大多数人都不愿意继续居住,继而易与原房主或中介产生纠纷。如果购房者、租房者确实是在不知情的情况下购买或是承租了“凶宅”,该怎么办呢?根据《合同法》第五十四条第二款的规定,一方采用欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立合同,受损害一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该合同。“根据具体情况,受损害方在要求退房之外,还可以申请退房之后重新找房等情况面临的损失、差价、原房款利息等赔偿。”张力认为。“需要注意的是,请求撤销合同应当在知道或者应当知道房屋是‘凶宅’之日起的一年内向法院提起诉讼,否则这一权利将会丧失。”北京市中闻律师事务所律师董娟补充道,“若选择继续居住,也可以重新协商,要求对方适当地降价,或予以部分赔偿。”若租客非正常死亡导致房屋交易困难或贬值,房主是否有权索赔?“若是独居租客因故意或者过失导致非正常死亡,比如自杀、自焚、触电等,由于其他未共同居住的家属对此不存在法律上的注意义务,所以出租者无法向其家属索赔。”董娟表示,在租客与家属共同居住的情况下,如果有人未能尽到合理的注意义务,导致其他人发生了非正常死亡的意外事件,如在床上吸烟、使用燃气灶等造成了火灾、爆炸,出租者有权要求其对房产价值的贬损承担损害赔偿责任。此外,李显冬还认为,房主可根据具体租赁关系,向租户的单位请求民事损害赔偿。2010年,程某将房屋出租给某公司,租赁期间,该公司员工在房屋内自杀身亡,在当地造成很大影响。程某认为此事使房屋成为“凶宅”,导致无法出租,也难以转让,便起诉要求该公司赔偿损失8万元。在该案中,法院认为房屋的市场价格往往由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成,而“趋吉避凶”的风俗习惯并不违反公序良俗,理应得到法律的尊重,事实上存在的此类房屋难以出租、转让的现状也说明其交换价值的贬损,故认定房屋价值因此受到损害。而由于程某未能提供证据证明房屋受损的数额,故综合判定该公司赔偿程某损失3万元。出租者与中介机构是否有告知义务?记者经过梳理发现,目前与“凶宅”相关的维权案件中,一般会出现:合同有效、合同有效但被告赔偿、合同无效、可撤销合同等不同情况。根据法律规定,订立房屋买卖合同时,卖房者与中介机构应当向购房者披露的信息,不仅包括房屋的权属登记情况,有无共有人,有无查封、抵押等情况;还包括可能对购房者的情感与精神享受产生影响,或是对房产的交易价值产生影响的信息,比如是否属于“凶宅”,周边有无恶邻、辐射物体、重大污染等。“在房屋买卖过程中,卖房者如果没有向购房者披露提供的房屋是‘凶宅’,购房者在购买之后才得知这一情况,进而产生了恐惧等心理压迫,影响房屋的正常使用,则卖房者就存在隐瞒事实、违背诚实信用的欺诈行为,同时也违反了出卖物的瑕疵担保责任。”董娟解释。此外,受访专家均表示,由于以上信息可能对租赁合同是否有效,房租的金额等产生较大的影响,所以,出租者与中介机构同样存在对上述信息进行披露的义务。中介机构没有尽到信息披露义务,需要对购房者进行补偿,甚至是以原价进行回购。“如果购房者要求撤销合同,则卖房者需要返还购房款。如果购房者不解除合同,卖房者可能需要承担赔偿损失、减少价款等财产性损害赔偿责任。”董娟补充,如果购房者心生恐惧,产生了严重的神经衰弱等精神损害,卖房者还可能需要承担精神损害赔偿责任。2014年,吴某以80万购买了孟某一套住宅,交房后吴某得知孟某的父亲曾于2013年从该房屋跳楼自杀,请求法院撤销合同。二审法院认为,从我国善良风俗出发,该事实足以对吴某作出是否购买涉案房屋的真实意思表示造成影响,原房主有义务如实告知房屋情况,故判决撤销合同,孟某返还80万元购房款。但是,并非所有未知情情况下购买“凶宅”的案例都会被判决撤销合同。根据江苏省南京市秦淮区法院公开信息,马某曾于2011年购买了一套房屋一直居住其中,并在2015年将房子出售给耿某,耿某住进去后得知2007年曾有人在这套房子内自杀。耿某将原房主马某告上法庭,要求卖家赔偿损失。法院以无证据证明马某知晓屋内发生过自杀事件,且死亡地点非室内、死亡事件时间较久远为由驳回了耿某的诉求。对此,张力表示,只要房主知情,不管是再出租或者再出售都应该对租赁人或买受人告知相关信息。“新房主若不知情,则不存在告知义务。”李显冬也认为,按照侵权责任法原则,有过错即有责任。若卖方不知情,则不一定要承担赔偿责任。而案发时间久远的房屋是否属于“凶宅”,董娟分析认为不能简单的一概而论,应该就恶性事件对购房者心理压迫、还有房产的交易价值等遗留的不良影响的大小进行综合判断。如何避免误买凶宅?董娟告诉记者,随着大家的法治观念不断增强,现在部分房屋中介机构开始在《房屋买卖合同》中约定承担“凶宅保障服务”。而记者检索“凶宅”的相关新闻发现,2015年,某大型房屋中介公司就已建立“凶宅数据库”,而仅在北京就已备案2000多套。如何防范购房时可能遇到的欺诈行为,专家们给出了一些建议。董娟建议,购房者尽量选择信誉好的房屋中介机构办理交易事宜。“中介机构不仅能够全面掌握附近区域内小区的具体情况,还有义务对房屋的背景信息进行适当调查、并如实向购房者披露。”“购房者不能仅仅基于卖方的表述便全部信赖,”张力表示,购房者需要主动去查询了解房屋的相关信息,如房屋是否登记在出卖人的名下,以及是否有抵押、担保、受损等产权状况,都可以通过房屋登记管理部门去查明。对于不会被登记公开查询的是否发生过非正常死亡的情况,则往往还需要通过走访左邻右舍来了解。“一旦得知房屋存在长期空置没有人居住,售价明显低于市场价格,房子是继承所得,或者业主的婚姻状况是丧偶等情况,就需要引起足够的重视。”董娟说。对此,李显冬强调,为防万一,购(租)房者最好在合同中添加注明信息披露条款,明确对方尽职调查与信息披露的义务,证明房屋从未发生过凶杀、自杀等非自然死亡的情形。若在交易之后发现上当,更便于依据合同条款主张维权。