月销几十套！锦江区这个二手房为何这么火？

 

最近，不管是知乎、抖音、还是其它各个自媒体平台，都有很多粉丝留言私信我：预算不高，又想买学区房，有没有可以推荐的。

今天就跟大家认真聊聊锦江区的热门二手楼盘——卓锦城。

通过链家网的成交信息可以看到，卓锦城1-6期，每月的成交量都在20套以上，在二手房成交量跌至冰点的成都市场，这个成交量算得上非常恐怖了，这个楼盘也值得为大家剖析。

卓锦城实景

卓锦城位于锦江区三圣乡板块，其实在2016年之前，整个三圣乡板块的楼市表现，在成都主城区都不太亮眼。第一是三环外的地界，在二环和城南为主流供应的市场环境里，本身就不被重视。

第二，三圣乡板块是锦江区大规模的安置区，是大量的安置房、限价房等保障性住房的聚集地。过去，三圣乡板块内开发的商品住宅也以刚需型为主。加上三圣花乡大量农家乐聚集，城乡结合地，所以，当年的三圣乡被市中心的居民称之为“乡坝头”。

但是，放眼今天，三圣乡板块已经进入了纯改善住宅的开发阶段。

2019年，禹州地产18400元/㎡的楼面地价入住三圣乡，刷新当年的成都地价记录，如今它也开出了套均500万以上的高端大平层，注定三圣乡的未来不再平凡。

三圣乡近几年走红，也与区域内几个核心配套的突破有分不开的关系。第一是轨道交通问题得到解决，第二是教育的优势开始显现，第三是商业配套在近两年丰富起来，第四医疗配套已经成熟。

卓锦城作为区域内单盘规模最大的一个楼盘，恰好处于这几大配套之间最核心的区域。

卓锦城区位

目前，卓锦城一公里范围内已经成型的配套包括：

教育：伊顿幼儿园（私立）、盐道街小学卓锦分校、七中育才银杏校区、树德中学外国语校区；

卓锦城学区单校对口盐道街小学卓锦校区，在锦江区众多的名校中，它依然排得上名号，初中摇号进入师大附中的比例较高。

商业：卓锦曼购中心、华熙528·LIVE街区、绿地468；

这几个商业均是近两年内刚开业的大型商业中心，填补过去大型商业空白，完全满足了区域内几十万居民的购物需求。

公园：项目自身配套公园，市政公园，改造后三圣花乡；

图：三圣花乡

医疗：华西第二医院；

地铁：去年成都地铁第四期规划出炉，今年动工13号线和30号线均经过三圣乡板块，而单卓锦城一个楼盘就有两个地铁口。2024年开通之后，三圣乡可以实现轨道交通达到城南金融城片区。这一点，三圣乡就足以吸纳城南外溢购房者，这也是三圣乡板块进入全面改善的一个绝佳时机。

有了优质的配套托底，那卓锦城的房子究竟有什么优势呢？

先来聊点卓锦城的基础信息：在过去，成都的楼盘敢叫“城”的，几乎都是千亩级的规模，卓锦城也不例外。

它占据锦江区三环外969亩地块，容积率低到只有2.5，规划了住宅、商业、学校、公园等，项目又是被幸福梅林、三圣花乡等几大旅游区包围，生态环境非常好。

项目一共分六期打造，共计有8000余户业主，房龄从2006年一直延续到2012年，产品也跨越了成都楼市比较大的一个产品变革期。所以，项目的产品形态非常丰富。包含别墅、多层步梯洋房、小高层、高层，当然价格落差也很大。另外，最后一个开发的商业中心卓锦曼购商场已于2018年开业。

卓锦城1-6期的产品，我认为要分成两部分来讲：

其中1-4期基本为2010年之前的产品，浅色外立面显旧且个别脱落严重，白色塑钢的窗户非常掉档次。但是价格优势明显，均价在20000元/㎡以下，甚至个别房源单价在16000多。其中一期规模最大，环境最好，内部包含了步梯洋房、高层等产品形态。

卓锦城一期内部实景

内部的配套相对落后，如地下停车位已经明显不足，物业维护不佳，小区泳池基本也是荒废的状态，小区内部老年人居多，相对后面几期缺乏活力。

卓锦城一期荒废泳池

5-6期为2010年之后的产品，外立面形态已经有明显的区别，至少在今年看来，还不算过时。小区内部绿化也非常丰富，物业维护到位。当然，价格也是最高的，目前五六期的二手房卖价高达23000元/㎡以上，且成交量最高的也集中在房龄最新的五、六期。

卓锦城五期实景

在户型方面，1-4期套三户型偏大，主流为70-94㎡的二房，110-144㎡的三房，单价也是最低的。

比如下图这个建面116㎡的精装三房，步梯洋房，单价18400元/㎡左右。

或者是电梯高层套二，单价也不过17500元/㎡，房价还不及区域地价水平。

图：链家网

5-6期的户型已经有明显的改变，产品主流为89㎡左右的刚需三房，110㎡左右的四房，户型整体比较紧凑。因为2012年前后，成都的主流还是刚需性需求为主。

如下图这个户型，建面87.64㎡，目前成交价约209万，单价接近24000元/㎡。

图：链家网

其实，从总价来看，一至四期的大套三和五六期的小套三，是有重叠的，但是户型的使用面积会相差很多。

但是，对于1-4期的产品来说，毕竟已经十多年的房龄，产品也比较过时，小区配套落后，后期的增值空间会低于5-6期的二手房。并且，这个小区的二手房基本都满了五年，可以省去高昂的税费成本。

那么，选择起来就相对容易了。

如果购房预算在180万以下，在卓锦城1-4期内可以买到实得面积还不错的套二。

如果预算在200万以上，可以轻松购买卓锦城的三房。在这个基础上，如果你对大空间的房子是刚需，则可以考虑1-4期的套三双卫，但增值空间会略差，如果介意这点，建议直接购买5-6期。

目前，整个三圣乡板块的二手房，因为学区价值的绑定，华熙528的二手房价格是最高的，卓锦城次之。剩余一部分品质差不多，但是学区稍微落后的如：人居东御名家、俊发星雅俊园等楼盘，价格均在20000元/㎡上下徘徊，市场竞争力远不如盐道街小学（卓锦校区、528校区）的学区房。

我个人认为，地铁13号线及30号线的开工（2024年完工），让三圣乡板块有了承接城南外溢的购房需求的能力。对于这个没有明显短板的区域，在两条地铁开通之前，都会是它二手房买卖的高峰期。