二手房降价跑量，杭州楼市的千万“打新”红利正在消失将清明上河图放大100倍，发现一尴尬场景：树下睡觉的男子在干嘛

 

  过去很多人认为，只要在杭州“打新”到红盘的房子，纸面财富就能增加几百万乃至几千万，相比上班挣钱来说，这才算真正的“躺赢”。

然而这种楼市投机泡沫正在被戳破。在杭州“5·17楼市新政”出台后，住宅日均网签量提升了83%，二手房5月网签升至5000套左右，效果立竿见影，但二手房挂牌价格也在回落，一二手价差正在缩小。趁着二手房交易政策松动，杭州不少业主宁愿降点价也要尽快“逃顶”，一热门板块楼盘此前有业主挂牌超过9万元/平方米，近期却出现5万余元/平方米的成交案例。

克而瑞浙江区域分析师朱琳认为，一二手房价差缩小已成必然趋势，近期杭州二手房交易量的上升，主要得益于税费“5改2”政策的刺激，接下来成交量高增长局面恐难维持。

  “新增挂牌中降价房源占比更大，5月杭州二手房价格指数环比下跌0.7%，成交多为以价换量。”杭州贝壳研究院院长上官剑对第一财经表示。

  二手房成交量日增83%

在二手房市场惨淡之际，5月17日，杭州出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知被业界称为拯救二手房市场的“5·17新政”。

如今新政落地已满半个月，沉寂多时的杭州二手房市场变得热闹起来，有房东忙着“高位逃顶”，也有投资客跑步入场“低位抄底”。根据杭州官方主办的透明售房网数据，5月杭州二手房网签约5000套，环比提升21%。

“新政犹如久旱逢甘霖，给市场注入了信心，新政前后半个月比较，光是日均客户带看量就增长了76%。”上官剑表示。

  “5·17新政”主要围绕优化二手住房交易政策、完善税收调节、满足三孩家庭购房需求三个方面放松了楼市调控。

其中，针对二手房交易，在杭州限购范围内购买二手住房的，落户未满5年的户籍家庭，取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非杭州户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

除了放宽购买二手房的资格，针对二手房交易的税费也大大降低——个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年，个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。这一条新规被简化称为“5改2”，以总价500万元的二手房为例，如果免征增值税，可以省下26.5万元。

透明售房网数据显示，“5·17新政”出台后，住宅日均网签量提升83%。其中新政前（5月1日至5月16日）日均成交90+套住宅，新政后（5月17日至5月31日）日均成交180+套住宅，效果可谓立竿见影。

上官剑认为，新政后这波成交中，刚需置业需求占据了主导地位，总价300 万以内的成交占比达到65%，成交比重环比提升2%。根据贝壳研究院的数据，前十名的成交区域住宅均价都在4万元/平方米以内，包括良渚、丁桥、九堡、崇贤等区域，都是次新房聚集地。

不过，目前的二手房成交量相比去年同期仍然较低，去年3月、4月杭州二手房成交量都破万，分别达到11759套、10070套，去年5月也有9045套，今年5月的数据同比下滑超45%。

  业主挂牌价进入下行通道

“杭州的房东们都在努力‘逃顶’！亚运会本来被看成最好的逃顶机会，现在已经提前了，这时候房子降一点价，得趁着这波行情卖出去。”2019年通过“打新”买了一套新房的杭州人牛妞对记者表示，周围很多投资了杭州热门板块新房的朋友如今都在挂牌卖房。

  从挂牌数据看，杭州各热门区域的挂牌量确实在飙升。

房地产研究机构克而瑞浙江区域提供的一组数据显示，今年5月杭州十区新增挂牌量达到了9609套，相比去年5月时的2701套，增长了256%；环比今年4月的7238套，也增长了33%。

其中，余杭区5月挂牌量达到2830套，萧山区为1244套，二者数据增长尤为突出，这两个区楼市热门概念最多，耳熟能详的就包括：未来科技城、奥体、钱江世纪城、萧山科技城、南部新城等等。

  余杭区未来科技城由于“蚂蚁上市”的落空，二手房成交已经冷冻多时。

根据链家数据， 位于未来科技城的阳光城未来悦max小区在5月下旬成交了2套房，均价54830元/平方米，而之前该小区的挂牌价曾高达9万元/平方米，如今卖房的业主对待价格理智了不少。

在“贝壳找房”平台中，阳光城未来悦max已经有82套待售房源，其中绝大多数是刚交付、未入住的新房子，多数业主都把挂牌单价调到了6万元出头。

  杭州目前实施新房限价政策，未来科技城最新的新房限价数据是42520元/平方米，新房和二手房的价差缩小到了每平方米一万多元，过去动辄三四万的价差消失了。

在另一个热门板块萧山奥体，以“创世邸”楼盘为例，去年一月该楼盘一套大户型成交单价超过9万元，今年5月一套同户型面积的房子成交单价已经低至7.8万/平方米。在“贝壳找房”平台上，该小区有80多套在售房屋，多套在近14天内降价20万-50万元不等。

“杭州的一、二手房价差肯定是会不断缩小的，这将成为普遍现象。”朱琳对第一财经表示。

杭州5月总体数据显示，西湖区、临平区、富阳区二手住宅成交占比大幅提升，但这三个区住宅均价也下滑明显。临安城区成交量环比上涨22%，均价跌了14%；富阳富春板块成交量涨了104%，均价跌去15%；临平新城成交量环比上涨20%，均价跌了9%；银湖科技城成交量环比上涨19%，均价跌了12%；西湖区西溪板块成交量上涨68%，均价跌了1%。

  千万“打新”红利正在消失

  杭州人买房都认准“红盘”，而红盘之所以“红”，主要就在于板块内的一二手房价差。

过去很多杭州人认为，只要打新到一套红盘的房子，纸面财富就能增加几百万乃至几千万，相比上班挣钱来说，这才是真正的“躺赢”。

比如位于奥体板块的臻奥院楼盘，新房价格约为48000元/平方米，在楼市炒得最火热的时候，二手房单价被炒到十三万至十四万，因此许多投机客觉得，只要打新到臻奥院一套300多平方米的大户型，就等于2000多万元浮盈进账了。

  杭州成了我国诞生最多“万人摇”红盘的城市，这背后其实是浩浩荡荡的摇号大军争抢“躺赚”几百万乃至上千万的名额。

二手房被炒成“天价”，带来了两大效应。一是杭州新房市场的热度经久不息，在过去5年里，北上广深以及苏州、南京都经历了楼市周期波动，有高潮有低谷，只有杭州的新房似乎永远好卖。

二是畸形的二手房市场逐渐冷淡、成交量冰封，因为楼市中无论哪一方都不愿意做“冤大头”。从2021年下半年开始，杭州二手房月成交量腰斩，天量价格处于高位的二手房到底由谁来接盘，成了杭州楼市最大的问题。

一般来说，杭州二手房市场月成交6000套已是较低位水平，去年3月、4月成交量均过万套。但到了今年2月份，杭州市区二手房成交量已经跌破2000套，仅成交了1934套，是2017年以来的月成交第二低位。

二手房价格虚高、有价无市的问题暴露后，杭州人还发现，一二手巨大的倒挂价差并不是自由市场形成的，而是楼市投机者营造出来的假象。

2021年年底，大量操盘、炒作奥体板块房价的魏某被杭州市公安局萧山区分局刑拘。魏某被称为“奥体房姐”，其真实身份是杭州奥体板块天璞易居房友门店店主。这位“奥体房姐”通过左手倒右手的方式抬高奥体板块多个楼盘的成交价格，将房价炒至天价后，最终再让不明真相的购房者接盘。

记者发现，目前奥体板块豪宅楼盘刚交付的房子大部分挂牌价格都有所回落，从13万元降至11万元/平方米左右，其他较低等级楼盘价格则回落更大。

对于接下来的杭州二手楼市，部分业内人士实际上并不乐观。朱琳告诉记者：“我们认为现在大多数的成交都是源于‘5改2’的刺激，省下十几万到数十万元不等的税费，短期内极大促进了交易。接下来的6月，成交数据估计还能冲一冲，到了7月可能就不再增长，只能维持了。”

上官剑则认为，虽然成交量有所上扬，但当前市场仍处于底部，预计随着稳经济的一揽子措施逐步落地，二手房市场在6月及下半年将进入量增价稳阶段，二手房逐渐活跃也将带动一手房联动发展，预计新房后续摇号登记人数增多，杭州市场的热度和去化率将稳中有升。

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文章来源:第一财经中国房地产金融