土拍变天！禁止城投托底拿地，意味着什么呢？

 

近期，财政部印发了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预【2022】126号）。文中明确提到：严禁地方通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

这一消息立刻上了热搜，福兮？祸兮？房友圈里炸了锅。

今年楼市下行，很多城市的土拍全靠城投托底，据统计，今年前九个月，城投拿地金额占全国土地出让金比重的11.77%，而在一些经济不发达的三四线地区，城投拿地的占比甚至超过五成。当然，嘉兴也不例外，众所周知的今年5月19日的土拍，四块地中，除了一块被民企浙江紫城房地产拿下，其他三块，两块被嘉兴经投拿下，一块被城投拿下，说实话，如果没有国家队，那场土拍确实会很难看。

那么，禁止城投托底了，对楼市而言是利空吗？土地价格会下降吗？房价会随之继续下降吗？

未必！！！

01 筑底企稳和预期修复

先看最近的两个土拍卖爆的城市：

最近，上海第三批次土拍终于走出了独立行情，35宗地块无一流拍，最终成交总金额达到1053.84亿元，再次刷新上海的最高集中供地总价纪录。

合肥第一批次土拍，吸引了近40家房产商参加，19宗住宅用地中，除2宗保障性住房用地外，其余17宗全部溢价成交，15宗竞至最高限价进入“竞品质”阶段，合计揽金约150亿元。

这两场土拍，无疑具有风向标意义，一是一线城市如上海，存在强大的需求，这种需求压抑的愈久，爆发的愈强劲；二是二线发展城市如合肥，只要政府诚意拿出最优质的地块，保证开发商有足够的利润率（合肥一批次土拍，最低利润率约11%，最高约18%），既然市场跌出了机会，逐利的开发商就会蜂拥而入。

各种利好政策的刺激必有回响。9月份全国百强房企销售额环比增长3.7%，加上央行注入的近万亿的流动性，让民企积极性和拿地能力逐渐恢复，这是土地市场热度恢复的重要因素。所以，财政部在当下的关键时刻出台政策，禁止城投托底拿地，意味着楼市已经筑底企稳，预期在稳步修复，在稳中向好的趋势下，一定程度上已经无需过度依赖城投托底了。

02 地方债务和良性循环

在一些特殊时期，采用一下临时举措度过过关，情有可原，但是如果长此以往，城投超额购置土地，会极大地增加地方债务风险。

据统计，各地城投拍下的土地中，拿来开发的仅占16%，而剩下的84%，多半都在闲置中。很多地方的城投拿地，本质上还是左手倒右手，用财政的钱去拿地，拿完地之后，财政把钱退给你，然后拿完地之后多年也不开发，这属于典型的虚增土地出让收入，里面确实蕴含着很多风险，所以财政部把它禁止掉也是非常有必要的。

而这次的政策，或许就是土地市场的一次大变天！

从长远角度来看，这将是一种促进房地产长期良性循环的良策，一方面，可以进一步规范地方债务，防止过度透支地方财政信用，降低过度依赖土地财政，另一方面，土地是地方管理的根本，制约性利用可以保证土地的价值属性，让土地回归正常的市场属性。

良性循环，才是上上下下所期盼的！

03 面粉和面包在博弈

任何事情都有两面性，比如供应和需求，从来都是一对矛盾。

城投不能托底拿地了，意味着今后的土地供应量会进一步降低，存量房将得到更好的去化，但是，此举也意味着未来商品房供应量的同步降低，因为国企不拿地了，面粉没有了，那么未来的面包的供应一定会更加稀少。

当下，楼市陷入冷静期，老百姓的住房需求不是没有了，而是在累积，当需求进一步累积，当市场底部进一步筑底，当市场真正回归正常的时候，供需的矛盾就会进一步显现，所有当下的供不应求，在未来都会形成矛盾的激发。

楼市筑底的过程，也是积聚能量的过程。

所以，要提醒一下，短期内，政府卖地收入减少，有些新区和概念区域的建设将受到影响，建设速度会变缓，甚至不能百分百确定未来一定能建好，如果你打算买房，一定要更加关注城市的核心地段，未来，当没有供应的时候，已有的供应会变得非常稀缺，真正核心地段的优质资产将变得奇货可居，市中心、小面积、低总价、学区房，尽量按照这个逻辑去选房子吧！

具体形势如何进展，还需静观其变。