负债200亿，百强房企光耀集团创始人豪言将东山再起，如今咋样了？

 

“黄金时代退出，白银时代到来。”

2014年底，万科的董事会主席王石，对房地产行业抛出了惊人之语，“担心下一个倒台的，就是万科”；2018年，郁亮接了万科的班，在当年秋季例会上，也用极其显眼地“活下去”三个字作背景板，此后在2021年和2022年，更是相继放言房地产进入了青铜与黑铁时代。

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最初之时，房地产行业尚且一片大好，几乎无人相信万科的“胡言乱语”，大家依旧觉得：做房地产的，只要拿地就能挣钱。为了多拿一些地，所有人都在拼命地加杠杆。银行、发债、信托、高利贷……只要能够弄到钱，开发商眼都不眨一下。“房价尚在上涨，无论借多少，利率多高，迟早都能赚回来。”在这样的思想下，国内房企陷入一种“地方小企冲百亿，百亿冲千亿，千亿冲万亿”的疯狂。

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其中值得一提的是，光耀集团就死在这种疯狂下，而且还是少有的、死在了黄金时代的百强房企。

01百强房企

要捋清光耀集团的事，就不得不提到它的老板郭耀名。郭耀名，他是山东汕尾人，1990年从惠阳师专毕业，此后进入政府部门工作，因表现突出，很快就升任一家中外合资的饼干厂厂长。可以预见，以郭耀名的才干，如果他按照原有轨道继续干下去，未来可以说是光明无比，但命运却在日后开了一个天大的玩笑。“出来的那天开始，我就告诉自己，以后一切都得靠自己了，但我也坚信自己有能力干好！”

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1997年，郭耀名受“下海潮”影响辞去了铁饭碗，在之后的数年经商中，他充分地发挥自己的才华，获利颇丰。到了2002年初，彼时36岁的他，已能拿出2亿资金在惠州成立光耀集团。自此以后，郭耀名正式向房地产行业进军，并开启了自己长达12年的“辉煌”征途。光耀的第一个项目，是在总规划面积高达80万㎡的荷兰水乡进行的，此后，它又拿下将军湖、荷兰小城、翡俪港、马克住区等数个大盘。在郭耀名敢闯敢拼的战略领导下，光耀集团一路高歌猛进，可好景不长，危机突然降临。问题出在一个临近深圳而建的“光耀城”项目上，当时国内不少项目都烂尾了，光耀集团的“光耀城”也受到波及，眼看着就要沦落到烂尾境地。“一旦光耀城完了，光耀集团也肯定完了。”没人会想到，这个项目最后竟是靠一条策划案起死回生的。

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“鱼什么时候来，是鱼的事，先生什么时候来，是先生的事”，在这类广告语的文艺范攻势下，光耀城项目很快就赢得了深圳年轻人的青睐。至此，光耀集团一炮而红，从2007年起，就连续8年成为了惠州当地销冠，在其中最为亮眼的2008-2011年，更是实现了业绩连续四年翻番，以年销40亿的战绩，迈入了全国百强房企的队列。光耀的黄金时代，来了。

02激进扩张

成立不到10年，就取得了如此辉煌的成就，然而这一切却并没有让郭耀名满足。在他的心中，光耀地产还能大一些，更大一些。“只有快速实现规模化，以及上市，才能在这个行业里走出来，立于不败之地”，郭耀名曾在记者采访时这样说道。2009年，他将总部迁往深圳，并开始进行“3+X”的全国战略布局，而这，也是外界公认光耀盲目、激进扩张的起始。

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最初，光耀地产先瞄准环渤海、长三角、珠三角这三大经济圈，然后快速进军北京、天津、上海、东莞、杭州、湛江、威海、宁波、临沂、青岛、济南、成都等城市，同时，还广泛布局三四线城市以及海外市场。其中最引人注目的，无疑便是韩国济州岛的“中国城”项目。在这般“侵略如火”的发展下，光耀集团截至2012年底，已累计开发了超400万㎡的面积，并手握超1000万㎡的土地储备。然而风光无限的背后，已是危机丛生。

03暴雷惨剧

高周转加持、高杠杆、融资、拿地、上马大项目，这就是郭耀名能够在短期内做大做强的法宝。奈何其兴也勃焉，其亡也忽焉。随着扩张的不断进行，郭耀名的资金愈加紧张起来，而当时银行信贷的持续收紧，更是将他逼到了悬崖边上。无奈之下，缺钱的他只能找上了民间借贷资本，最初仅是短期的过桥借款和委托贷款，但很快就一发不可收拾，衍变成了长期依赖之局。“2011年开始，背负上了15亿的民间借贷，其中仅利息就多达十来个亿，沉重的负担让光耀喘不过气。”事实上，光耀也有两次挽救自己命运的机会，那就是在2009年和2011年的借壳上市，但因为房地产监管太过严格，泡汤了。

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上市失败的结果，让光耀陷入了恶性循环中，要知道当时为了借壳，光耀专门去借了一笔高利贷用来收购新都酒店13.8%的股份，可最后这笔高利贷没能被募资覆盖，只能依靠以贷养贷的方式鸠酒止渴。甚至于为了找钱，郭耀名还剑走偏锋，打起了自融的主意。2013年，他以北京广发财富管理公司的名义，发行了三款理财产品，据后续统计，这次融资涉及210名投资者的2.9亿资金。不断叠加的高杠杆，让光耀一直走在钢丝上，而调控政策导致的行业下行，更是成为了压垮郭耀名的最后一颗“稻草”。2014年初，光耀集团终于开始了惊心动魄的暴雷，在惠州当地的多个项目出现了濒临倒闭、停工、延期交付的情况。“扩张时机不对，扩张速度又过快，还有一些政策以及操作上的问题，导致光耀无法按期偿还债务，因此复利债务越滚越大。”在媒体前，郭耀名坦言承认企业出了问题。

04悬赏通缉

为了盘活全局，郭耀名积极推动旗下资产的重组，例如与恒大达成交易，将惠阳尚未开发的三块地转给对方。但亡羊补牢，为时已晚。到了2017年，光耀地产的债务飙升至百多亿，除此以外，坑害了大量购房者的烂尾项目，涉及资金亦有数十亿，最后零零总总统计下来， 债权总额竟高达212亿。无力偿还债务的光耀地产，向法院申请了破产重整，同时人们又发现，作为实控人的郭耀名，早已出走香港。

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就这样，“群龙无首”的光耀集团，于垂死中进行了四年的重整，直到2021年才放弃挣扎，正式宣告了自己的“死亡”，直接进入破产清算程序。但当时光耀的烂资产，别说偿还债务了，拍卖都没人接手。例如那些烂尾楼项目，都会附带复工复建的限制条件，一旦买下来，就得继续投资盖房，可这不景气的行情下，谁愿意接盘啊？兜兜转转下，债权人还是得找郭耀名。为让郭耀名还钱，东莞市正式对郭耀名发布了通缉令，悬赏金额160万。令人唏嘘的是，光耀集团暴雷初期时，接受媒体的郭耀名依旧颇为乐观与自信。“光耀拥有估值百亿的实体资产，但缺口只有3-5亿，只能补上这笔窟窿，就能缓过来。”当时，记者问：是否介意让光耀易主？郭耀名豪气冲天地回答：“其实就算失败了，我也才40来岁，足够年轻，未来还能从头再来，东山再起！”然而遗憾的是，不仅倒下的光耀集团没能站起来，同时失败的他，如今也依旧在逃亡之中……