专访北工大城建学部杨璐教授：城市更新从不是“单打独斗”，需要协作，也需要“创造性引入社会资本”

本报（chinatimes.net.cn）记者苗诗雨 李未来 北京报道

回首2021年，在新时期满足城市发展和提升人居环境品质方面，城市更新行动日渐上升为国家战略，发挥着不可替代的作用。2021年11月初，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京等21个城市(区)开展为期2年的第一批城市更新试点工作。

伴随城市更新的不断发展，越来越多的群体和企业参与其中，其也被赋予了更多内涵。而从政策出台到实际落地推进的过程中，城市更新的难点和痛点也在逐渐显现。现如今，如何把握城市更新的机会，解决城市更新的痛点等成了各界关注的话题。对此，《华夏时报》记者专访了参与“双百行动计划”的北京工业大学城建学部教师结构支部杨璐教授。

调研中关村老旧小区更新改造现状

2021年7月，北京市委教育工委、市教委联合市相关委办局所组织开展北京高校师生服务首都“四个中心”功能建设“双百行动计划”，即100支首都高校青年教师社会调研队与100支首都高校青年大学生社会实践队奔赴首都建设各行各业一线展开实地调研和实践。

杨璐所带领的队伍便是其中一员，而其所选择的方向便是城市更新中重要的内容之一——老旧小区的更新改造。2021年11月到2022年1月，杨璐带队的双百行动调研小组对北京市海淀区中关村科春、科育老旧小区的更新改造现状进行了为期三个月的社会调研活动。

在杨璐回忆调研过程中所面临的问题时，居民“抵触”情绪便是其提到的首个问题。杨璐在接受《华夏时报》记者独家专访时坦言，即便是整个调研过程十分顺畅，也有一些小插曲。例如，在对社区居民进行问卷调查的过程中，开始有一些居民比较抵触，可能觉得不会真的对社区进行更新改造。

“耐心，大多数居民的配合与认可都是团队成员每次耐心讲解取得的效果。”杨璐对记者表示，通过系统的实地调研、问卷调查、居民和居委会访谈等方法，团队发现科春、科育小区主要存在社区绿化低，环境较乱，公共便民服务设施较少，尚未加装电梯，社区道路破损等问题。

并且基于扎实的调研，遵循“有问题必解决”的方针原则，杨璐所带领的团队也一对一具体提出对应的改造建议和方案。例如，对于社区绿化问题，建议能够利用社区零碎场地，在居民楼两侧及栏杆处栽植爬墙虎等爬藤植物，酌情进行立体绿化，不断延伸绿化空间；对于小区居民呼声较高的加装电梯问题，建议采用整栋楼按照“相邻住户两两组合“的原则设置电梯的方案等等。

城市更新从不是“单打独斗”

而从调研项目回到城市更新本身，作为当下 “热词”之一，城市更新又该如何理解呢？

在杨璐的眼中，城市更新仿佛是“时代建筑的车轮”。杨璐在接受《华夏时报》记者专访时讲道，随着社会的快速发展以及城市建设步伐的加快，人们对于生活品质的追求也越来越高。“城市更新应运而生，它包括很多方面，其中一个很重要内容就是小区尤其是老旧小区的居住条件，还有相关配套设施建设上进行更新改造，以满足新时期居民的生活居住需要。”

但城市更新又不只是一个单一的名词，在杨璐心中，城市更新是一个很宽泛的概念，不仅是“硬件”上的更新，也包括“软件”上的一些更新。“现代化城市的更新改造不仅仅是某一个专业的事情，它需要多专业、多部门的共同协作。”

杨璐以调研的科春、科育小区为出发点总结道，改造更新，需要了解社区各方对于老旧小区更新改造方面的主要矛盾点与需求点，站在各方不同的角度与立场来考虑这个事情。

创造性的引入社会资本

实际上，杨璐所带领的团队也是北京城市更新的一个缩影。

北京市对于城市更新改造十分重视，2021年5月15日，北京还出台《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，强调统筹推进城市更新，促进首都经济社会可持续发展，努力建设国际一流的和谐宜居之都。

而城市更新在杨璐看来，未来是大有可为的。杨璐表示，单就北京市来看，目前仍有数量很多的老旧小区亟需改造更新，这是一个需要解决的大问题，需要将不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建。城市更新的意义就是针对性地解决城市现存的一些问题，例如设施简陋、建筑老旧等，从而加快城市化进程，推动城市经济发展，改善人民的居住环境。

而对于涉足城市更新领域的房企而言，杨璐分析认为，把握城市更新的机会需要从两方面下手。“一方面要在新建房屋建筑上做精，做高质量的住宅；另一方面可能也需要在后期的运营上做足功夫，将来可以利用自身企业的优势去深入参与老旧小区的更新改造以及之后的运营管理。”杨璐向《华夏时报》记者讲道。

不过，《华夏时报》记者通过调查也发现，当下许多城市更新的项目所面临的卡脖子问题是更新资金的短缺。面对这一问题，北京市老旧小区改造项目也在不断尝试突破，日前，劲松北社区改造的“劲松”模式便成功借助社会资本的参与支持，有力缓解了改造中碰到的资金“瓶颈”。

这在杨璐看来也是企业参与老旧小区改造的一次机会。杨璐分析认为，“劲松”模式中，创造性的引入社会资本参与改造运营，改造费用引入社会资本参与，同时让渡给企业一部分社区的后续运营权。“这无疑为城市更新中老旧小区的改造提供了一种新的思路。”

但与此同时，杨璐也提醒道，由社会资本进行的老旧小区改造，可能对于参与主体来说，资金利润上面回收周期会比较长，需要真正有作为的企业耐下心来去实施这个事情。所以说在老旧小区更新改造资金费用这一层面，需要更多的企业来参与进来，不断的进行摸索与探索。

而随着社会的快速发展以及城市建设步伐的加快，人们对于生活品质的追求也越来越高。作为城市更新中最重要的一环，老旧小区无论是在居住条件，还是相关配套设施的建设上，都无法满足新时期居民的生活需要。因此，未来对老旧小区的改造依旧是势在必行。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁