高歌猛进的链家理财，80亿交易背后的李鬼

 

【咕噜网报道】自从诞生了P2P平台，就有了房贷业务。由于房产抵押是一种常见的贷款形式，所以P2P平台也大量接手相关客户。目前比较典型的平台有链家理财、钱来网、团贷网等平台，以及银客网、积木盒子，投哪网也有房贷项目，据贷出去多赚不完全统计，目前有近1000余家平台做房贷业务。

由于由于房产存量大，房贷涉及金额较大，对于P2P平台而言是一个无比诱人的蛋糕。我们说的P2P平台的房贷项目，其实就是借款人将自己房子抵押给平台，平台按照房子估值的一定比率发标，借款项目满标后的资金借给借款人。

市场上房产抵押有哪几种业务，我们有如何去分析风险？

一、二抵

二抵指的是将第一次抵押后的剩余价值再进行抵押。根据《担保法》第三十五条的规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。

例如，张先生的房子价值500万元，第一次抵押给银行借款300万元（一般抵押率是60%），一段时间后，张先生还需要一笔钱，这个时候他找到小贷公司再借50万元。（如果银行与张先生约定该房产不能再进行转让、出租、抵押），张先生抵押给小贷公司需征求银行方面同意，并且小贷公司愿意作为第二顺为抵押权

二、转单

转单是指贷款机构之间的互相抢单行为，例如张先生本来向A小贷公司借款利率是年化20%，B小贷公司高速张先生说，他们那里借款利率年化是16，于是下一次张先生再借款的时候就直接找B小贷公司借款。

三、过桥

过桥是指借款人需要卖房，而该房子还欠房贷，所以需要与银行或贷款机构借钱换完房贷，然后将卖出去房子的钱还款，由于整个周期不是很长，就像过桥一样临时性，所以人们叫这种借款叫过桥。

四、周转

周转指的是房产抵押贷款，用于个人或企业资金周转。这种也是最常见的房贷业务模式，其风控管理一般按照以下四个步骤进行：

1/ 审核信息，线下看房

2/ 评估价值，授信额度（商业房一般授信额度是50%，个人住房一般授信额度是60%）

3/ 签署房产抵押合同，及处置授权委托协议

4/ 办理抵押登记，出他项权证。

这里要说明一下，办理抵押登记并不复杂，这是避免逾期或违约换款时，平台有条件和资格处置房产。

当然，还会有一些特殊问题，比如经济适用房、年满60岁以，夫妻共有住房（需双方签订协议）都不能直接处置房产。

如果借款人A将房子抵押给B（一般是平台实际控制人），如果项目到期后A无力还款，平台只能先将A的房子过户到B名下，该过程平台需要先垫付相关税费和办证费用，然后平台再找到买房子的人C，将房产从B过户到C名下，完成整个流程。在这个过程中，平台先后垫付2次办证费、过户费，也就是说房产抵押逾期处理，不仅需要一定的处置房子时间，还需要平台垫付相关费用，所以房产抵押率一般最高不超过其价值的60%。

我们以链家理财的标的为例，给大家说说其主要的风控点。

标的名称：家多宝8号-150817060

标的链接：

https://licai.lianjia.com/licai_7944.html

如下图所示，该借款项目融资规模是410万元，项目期限60天，年化收益率9%，目前已完成融资。我们从项目描述能看到，借款人融资用途是周转，也就是上文提到的第四种借款方式。

从项目信息来看，该借款项目的担保方是北京中融信担保有限公司（以下简称中融信），从全国企业信用信息公示系统查询，中融信注册资本50000万元，法人代表是左晖（公开资料显示左晖现任链家地产董事长），百科资料显示，中融信（链家地产金融部）是链家旗下专业提供贷款担保及还款服务。也就是说，链家理财涉嫌关联担保，其是否违规还有待商量，这里我们不作过辩论，但注册资本5亿元的中融信目前已严重超额担保。

从上面平台风控审核项目图，我们能看到链家理财有银行批贷函、房产证、房屋产权公证书、房产评估报告、个人征信报告的信息审核。让笔者疑问的是，这些审核资料没有图片，对于投资人来说完全无法判断其真实性。另外，房产抵押最重要的抵押登记表，他项权证这些平台都没有公布。

笔者不怀疑链家理财做房产抵押贷款上的专业性，但明明可以公布信息却并没有公布，所以我们也只能怀疑平台风控并不完善，或者说平台风控存在不完善的可能。

宜信员工资料造假事件提醒我们，有的时候不一定是公司制度问题，而是员工不守规则。笔者个人甚至觉得，风控在某种意义上就很矛盾，毕竟借款项目对于业务员和平台都是增量的表现，而风控在一定程度上是一扇门，阻止业务增量的一扇门，你说平台其它同事能同意吗？

据链家理财内部人告诉笔者，2015年6月份以前，链家接收不少转单项目，这也让其交易量突飞猛进，当然伴随而来也就是大量的逾期和坏账。出现坏账并不奇怪，一般由于转单都伴随着续借问题，也就是说借款人的还款能力较弱。而这样的大量转单，造就链家理财行业黑马的同事，伴随而来的是大量违约借款。据笔者获悉，近两个月以来，链家理财平台审核变严，转单借款目前停止运营。

如上图所示，我们从贷出去多赚数据能看到，自6月29日之后，平台新借整体要比之前有很大幅度的减少，说明平台在一定程度上确实有控制借款项目。

截止到2015年8月27日，链家理财交易额已超80亿。对于2014年11月29日的链家理财平台而言，在短短的不到9个月时间里，平台平均每月交易额超过8亿元。对此，媒体都冠以其“黑马”称号，甚至宣称其逆袭陆金所。想来e租宝宣传170亿成交额，他都没好意思说逆袭陆金所。对此，笔者也只能表示“呵呵”。

关于链家理财平台一些有待提高的地方，笔者早在之前已写过一篇《链家理财：信息不透明 涉嫌自担保》文章，从理论上来说链家理财在实力上没什么挑剔，这里我就不多说链家地产的光辉历史了。但是金融的问题从来就不能只靠实力堆积。

今天，我们希望大家能对房贷抵押有一个全面的认识，也希望大家不要忙不的跟投投平台，毕竟成交量，大广告，知名度都不能说明问题，重要的是我们每一个人对投资时刻都抱有都有一颗审慎的心。