黄其森赢得了时间

8月30日这一天，泰禾发布了自己的2019年半年业绩报告。看完这份业绩报告，攸克君想起一句话：油门团

8月30日这一天，泰禾发布了自己的2019年半年业绩报告。看完这份业绩报告，攸克君想起一句话：油门团队一起加，刹车只能老板踩。这份半年利润增长58.47%的业绩报告，没有黄其森给泰禾踩下的刹车，是不可能做到的。

黄其森踩下的刹车赢得了什么？答案是时间。

这些时间，让泰禾可以平衡债务结构，调整人才团队，科学合理布局，甚至重新寻找机会出击。时间，从来没有像今天一样，对泰禾如此重要。

利润增长58.74%，这个数字确实亮眼。但却并不足以说明，在过去大半年甚至一年的时间里，黄其森和泰禾到底经历了什么。这时候，只有报表中的这两个数字，可以说明一切：

是的，2018年同期泰禾的经营性现金流是“负数”，这恐怕是黄其森给泰禾踩下刹车的重要原因之一，这不并不是最关键的一点，真正的重点是，泰禾用了一年时间，将经营性现金流不仅扳回正值，而且实现了高于同业一般水平的增长。

利润增幅固然惹眼，但没有现金流的表现，利润增长就无从而来，甚至可以说，没有经营性现金流的改善，泰禾就没有赢得利润率增长近60%的“时间”。这句话的意思，攸克君相信，你懂的。

可以说，黄其森在相当程度上，是用空间的收缩来换取对泰禾十分宝贵的“时间”。

无论是资本市场，还是公众舆论，似乎都对富力暂停拿地的新闻给予了极高关注，不过，泰禾在更早之前就已经停止了拿地。应该说，黄其森是果敢的，所谓企业家精神，就是要扩张时有冒险精神，收缩时不会犹豫不决。对于后者而言，能够重新审视之前的自己和企业，是非常重要的。

泰禾的朋友告诉攸克君，在扩张时，泰禾拿地的授权，是比较开放和灵活的。几十亿的地或项目，通常是不需要黄其森亲自拍板。但是，当紧缩成为必要之时，公司就会发现，出现问题的往往就是这些项目，停掉甚至砍掉这些有问题的项目，是黄其森选择的起点。空间上的“紧缩”和战线上的“收缩”，就是这样开始的。

对土地获取层面的控制甚至收缩，开始改变资金流上支出的压力，从而赢得时间，解决“进项”的问题。这也是从今年年初开始，泰禾执行的抢收计划，便是通过顺应市场的调整以及全集团阶段性策略向销售回款领域倾斜的方式。泰禾抓住了短暂的市场回暖与政策柔性的“窗口期”，实现了大规模的现金回款，而就在这个时候，很多同业的友商们，尚在讨论研究2019年全年的销售计划和策略。

即便没有经济学知识的人，都会十分清楚，简单说，利润是成本与收入的差值。在房地产企业里，最大的成本项往往就是来自两大领域：土地获取成本和资金获取成本。通过控制拿地，清理不良项目控制土地获取成本的同时，黄其森也在着手解决债务结构以及融资成本的问题。

通过出让部分项目股权，泰禾换得现金，得以通过偿债完成债务结构的调整。资产负债率较2018年末下降2.28个百分点，至84.60%；有息负债大幅减少，2018年末是1376.2亿元，2019年中为1104.0亿元，上半年偿还债务支付现金达338亿元。净资产规模稳步扩大至367.6亿元，环比增长15.3%。

现在，泰禾的债务结构中，主要的债券到期日，都在2021年以后，短债比例下降，中长期债的比例增加。在赢得的时间中，泰禾收获了一个更为合理，也更具安全边界的债务结构。

黄其森甚至在这个“时间”做了一件容易被外界忽视了的事情：调整金融机构战略合作伙伴的结构。在这个调整中，一些中小型金融机构，被“调整”掉了，这让泰禾显得有些幸运，因为在这半年中，随着金融环境的整体紧缩，中小金融机构本身的资金能力都出现了一定问题，包商银行、锦州银行都是例子。诸如此类的金融机构从泰禾合作伙伴名单中退出，代之以大型的金融机构，这个调整，应该说给了泰禾融资更大的保障。

黄其森说，“只要我们有项目，金融机构是愿意给我们钱的。”这其中应该有一句潜台词，那就是——金融机构要给得起钱，这一点，泰禾应该看到得更早，也就有了或许这样的调整。佐证黄其森这个说法的，还有半年报中的这样一组数据：

这个利息保障倍数，通常代表着债权人要分析利息保障的倍数指标，以此来衡量债权的安全程度。从很大程度上，代表着“金融”给钱意愿。从去年到今年，利息保障倍数维持稳定，说明尽管外界说法不一，但如黄其森所言，金融机构对于泰禾融资放款的态度，一直是稳定而开放的。实际上稍有企业运营经验的人都会清楚，这一点，是至关重要的。

因此，在2019年的半年报告中，可以看到，泰禾的融资成本基本稳定在6%~7%之间，是行业中较为优惠的融资利率，即便是海外债券也是如此。因此，在黄其森踩下刹车所赢得的时间里，泰禾降了负债、减了支出、增了收入，利润表现的增长，其实只是浮在水面的冰山一角而已。

黄其森清楚，泰禾需要赢得时间，也值得赢得时间，因为很好的“家底”在那里摆着，这或许应该算是企业家冒险精神的回报。当扩张时代拿地一度让外界难以看懂的时候，当年拿下的约价值600亿的土地，如今的价值基本上已经在千亿规模。

即便是被集团内部也认为“多有事发”的并购项目，黄其森看得也很清楚，他曾问身边人，“不并购，哪来的一两千亩规模的土地？”这些土地上转换而来的源源不断的货源，是泰禾资金链条上的重要一环，黄其森的“赢得时间”，并不是赢得“喘息”的时间，而是赢得稳定持续健康发展的时间。

据悉，目前泰禾待开发项目共8个，土地面积200.72万平米，计容建筑面积209.25万平米；在建项目64个，土地面积984.63万平米，计容建筑面积1637.06万平米；在售项目63个。公司目前在全国29个城市，拥有90余个项目。以其目前的开发销售节奏来看，现有储备货值足够开发三年。

就在半年报发布的这一天，泰禾向外透露了这样一条信息：泰禾在今年要重新准备拿地了——黄其森赢得的时间，正在开始收到更重要的成效。

（来源： 攸克地产）