2022年不买房，5年后随便挑还是更买不起？马光远黄奇帆观点一致

 

根据统计数据显示，今年春节之后全国已经有55个城市放松了楼市调控政策，这给房价的走势带来了很多不确定性。就目前的楼市行情来看，未来房价走势依旧不明确，虽然现在是楼市利好消息不断，但是房价也不断下跌。就比如月初郑州出台了19条利好楼市的政策，但是在过去半个多月里，郑州大部分楼盘的房价还在降低，不断有楼盘推出刷新人们认知的低价促销活动。面对这样的楼市行情，刚需购房者越来越迷茫了，不知道自己是尽快买房还是再等一等。

根据市场行情来看，目前大多数购房者还是处于观望态度，主要原因是大部分人现在都看跌房价。就比如笔者身边很多人现在都不看好未来房价的走势，甚至有不少人完全看跌房价，认为房价很难再继续上涨了。其实，人们之所以看跌房价，并不是因为现在的楼市政策不好，而是因为人们对房地产行业失去了信心。房子是人们居住的地方，同时也是一种商品，既然是商品，就符合商品的价值规律。现如今，楼市面临以下两种情况，确实让越来越多的人不看好房价的走势：

1、我国总体住房资源已经严重过剩，楼市中的住房资源也已经供不应求。自从1998年我国住宅全面商品化之后，人们对住房的需求就得到了释放，虽然房地产行业在那之后发展速度非常快，但是我国的住房资源一直都处于供不应求的状态。在这种情况下，房价持续上涨是非常正常的，随着人口持续流入城市之中，房价不上涨才是不正常的。但是现如今情况不一样了，根据央行调查组公布的数据显示，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均超过1.5套。而目前我国常住人口城镇化率为63.89%，户籍城镇化率为44%，这意味着目前仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了，同时也说明我国的总体住房资源已经过剩。

而在最近两年，随着楼市调控政策持续收紧，大量投资客不仅不再投资房子，反而开始大规模抛售房产，这导致现在新房越来越难卖，二手房挂牌量也越来越多。根据统计数据显示，现在房企资金链非常紧张，库存压力非常大。而在二手房市场，库存压力更大，一边是挂牌量持续激增，一边是二手房成交量持续低迷，导致二手房市场的库存越来越高。根据统计数据显示，目前北京、武汉、青岛、郑州、南京、成都和重庆等城市的二手房挂牌量都超过了10万套、15万套，甚至重庆（仅城区）的二手房挂牌量已经超过了20万套。

2、房价依旧位居高位，大部分刚需家庭都买不起房子。根据国家统计公布的数据显示，截止2021年底，我国平均房价为10139元/平方米，依旧高于2020年底9860元/平方米的水平。在2020年时，我国100城和70城的平均房价收入比分别为9.2和13.3，而过去两年大部分的收入水平不降低就不错了，这意味着现在我国大部分城市的平均房价收入比更高了，同时也意味着人们越来越买不起房子了。

通过以上两点可以看出，目前住房资源严重过剩，市场中住房资源供大于求，而大部分刚需购房者又买不起这么高房价的房子，房价似乎很难上涨。更重要的是，现在房企资金链都非常紧张，对于目前大部分房企来说，他们只想多卖房子回笼资金。就比如今年春节之后，像碧桂园、融创和万科这些大型房企都加大的促销力度，碧桂园更是在全国范围内全系降价。那么，在这种楼市行情下，在2021年到底该不该买房呢？如果今明两年不买房，5年后房子是随便挑还是更买不起？对于这个问题，马光远、黄奇帆观点一致。

在3月初郑州放松楼市调控政策时，著名经济学家马光远也给出了自己的看法。马光远认为，现在连郑州这样的大型城市都放松了楼市调控政策，这说明楼市真的已经到达了底部。可以看出，马光远现在是看好未来房价走势的，但是也并不是看好所有的城市，因为马光远在去年提出了“3个20%”：20%的城市、20%的房企和20%的楼盘。也就是说，虽然马光远认为目前楼市到达了底部，但是并不是所有城市的房地产行业都到达了底部。根据马光远的观点来看，随着楼市调控政策的放松，一二线热点城市和经济发达区域的城市楼市基本上到达了底部。而对于经济不发达、资源枯竭和人口持续流失的三四线城市，这些城市的楼市目前依旧没有到底部。

另外，被誉为“金融市长”的复旦大学特聘教授黄奇帆在前不久的专访视频也谈到了目前的楼市行情，对此，黄奇帆表示：拐点过后，是房产商良性循环的开始。也就是说，黄奇帆也认为目前房地产行业进入了拐点，现在房地产行业最大的问题就是资金链紧张，只要房企度过了这次难关，未来房企就会良性发展下去。

可以看出，马光远和黄奇帆的观点是一致的，他们目前都认为楼市到达了底部。确实，目前不少城市楼市调控政策都放松了，特别是在金融调控方面，不少城市的银行都开始给开发商提供贷款了，并且针对房贷的放款速度也越来越快了。随着流入房地产行业的资金增多，房企资金链紧张的问题也将慢慢得到缓解，等房企缓过来之后，就是楼市的底部了。当然，“房住不炒”依旧是目前楼市调控的底线，所以就算很多城市的楼市到达了底部，房价也很难像过去那样反弹大涨了。其实，不管是楼市调控政策持续收紧还是最近两个月楼市调控政策放松，其实都是为了维护楼市稳定。因此，未来房价的走势大概率以稳定为主，不会大涨也不会大跌，而是处于波动的状态。