特写 | 曹鉴燎的地产朋友圈

作者：三青时间：2023-05-27 阅读数：人阅读

2016年农历猴年春节前夕，原广州市副市长、增城市委书记曹鉴燎在深圳的庭审牵动了众多地产商的敏感神经。

从2013年落马至今已经两年有余，曹鉴燎备受煎熬，与其相关的地产朋友们也在忐忑中度过了800多个日日夜夜。

深圳市人民检察院对曹鉴燎的庭审记录显示：1991年至2013年间，曹鉴燎担任广州市天河区沙河镇党委书记、镇长，天河区副区长、区长、区委书记，海珠区委书记，广州市副市长、增城市委书记期间，在广州市天河区、海珠区、增城市等地的土地开发、工程建设、物业租赁、“三旧”改造等领域为他人谋取利益，个人或他人共同索取或收受财物共计折合人民币7696.2674万元。

在对曹鉴燎的9宗指控中，有8宗与房地产相关。

通过这些指控，我们可以看出，曹鉴燎纵横广州政坛20余年里，从天河区的一名普通干部做起，不仅在政界织就了一张关系网，在商界也结交了众多地产圈的朋友，并借力城中村改造，利用权力帮助这些地产商朋友，并将权力兑现为金钱。

已经浮出水面的案情显示，此次指控所牵连的开发商大多名气不大。而曹鉴燎与更多更大的地产朋友们的故事还有待司法机关的进一步认定，精彩或许还在后头。

隐形大地主的原罪

深圳市人民检察院在起诉书中指控了曹鉴燎从1991年至2013年之间一例例以权换钱的贪腐事实，其中与其发生权钱交易关系的多是一些名不见经传的小开发商。

这些人包括，广州市大田房地产公司、香港友和投资公司实际控制人范记顺；广州东正置业有限公司副总经理梁思正；广州市龙洞龙汇实业有限公司董事长樊志华；广州市长江企业集团有限公司、广州联鸿实业投资有限公司实际控制人赵汉杰；广州市盈荔投资发展有限公司法人代表吴炳钱；广州海景投资集团实际控制人朱海军。

起诉书还指控，1995年至2004年期间，曹鉴燎利用职务便利，为广州市嘉裕集团（以下简称“嘉裕集团”）取得珠江新城E6-1、K1-1、K1-3、D5-1、D5-2等地块的土地开发权提供帮助，随后收受嘉裕集团实际控制人李根雄贿赂款现金港币800万元。这一事实被曝光以后，引起了轩然大波。此前，嘉裕集团一直对外否认与曹鉴燎有瓜葛。

嘉裕集团一度是珠江新城的隐形大地主，是广东最具实力的跨区域、跨行业的综合性集团之一，旗下涵盖地产、酒店、文化传媒、商业等核心业务，还兼营贸易、资产管理、物业管理、旅游等。

以房地产为龙头的嘉裕集团一直被称为广州豪宅五强、华南地产十强。近十多年来，嘉裕集团相继在广州成功开发了龙口花园、希尔顿阳光国际公寓、维家思广场、太阳城广场等众多知名项目。2012年后，嘉裕集团推出广州珠江新城国际白金五星级商住以及大型园林商住项目，并全面启动成都、重庆、宁波、武汉等城市的大型综合项目。

嘉裕集团在影视行业也举足轻重。目前，嘉裕集团旗下的金逸国际影城已在全国32个主要大中城市拥有超过103家影院，并且在广州塔拥有唯一一座空中4D电影院。目前金逸院线处于中国电影院线前三强的地位，仅次于万达影院。

此前，嘉裕集团一直低调闷声发财，在广州CBD获得多个商住项目。如何获得这些项目，媒体多次疑问，嘉裕集团始终无法说清。早在2005年，它就在珠江新城已拥有E5-2、E6-1、K1-1、K1-2、K1-3、D5-1、D5-2、F2-2、G3-2等10个项目，总建筑面积达到约100万平方米，以商住为主。当时参与珠江新城开发较大的几大地产集团，如保利、富力、中海等公司，各自总建筑面积大约仅50万平方米。嘉裕成为当时珠江新城名副其实的“大地主”。

实际上，嘉裕集团获益的不只这些地块。有媒体报道称，2007年11月，广州房地产市场非常红火的年代，冼村经济发展公司将珠江新城F2-2地块48%的股权，约为6.8万平方米商业地产项目以6000万元的超低价格转让给广州市嘉裕房地产发展有限公司，折合每平方米的售价才1000元。

深圳市人民检察院的指控显示，嘉裕集团能如此“轻松”获得珠江新城的开发，与曹鉴燎有很大的关系。珠江新城主要是村集体和开发商联名开发，一个出钱，一个出地，村里要价高时，开发商便“公关”曹鉴燎帮忙压低价格促成合作。为表“感谢”，开发商或直接向曹鉴燎、村干部行贿，或承诺日后按差价百分比分成。

在冼村案中，公诉方指出，冼村实业有限公司原党支部副书记、董事长冼章铭等７人在协助政府经营和管理国有土地的过程中，涉嫌收受广州市嘉裕房地产集团等多个开发商贿赂。公诉机关指出，冼村共有物业47万平方米左右，其中约35万平方米明显低于市场价出租。租金最高的也只有每平方米25元，而珠江新城普通商品房价格却已达每平方米四五万元。

由于嘉裕集团在珠江新城的体量巨大，在这个政商黑金链条中，曹鉴燎、冼村领导班子显然都不是最大的受益者，嘉裕集团才是。

曹鉴燎案曝光后，嘉裕集团在珠江新城开发的诸多项目似乎并未受波及。可能是为了洗白过往的原罪，嘉裕集团近两年加大了在广州市外的发展步伐，宣称已经在重庆、成都、武汉、宁波等城市成立了分公司，在广州之外的投资高达100亿元以上。

仨地产大佬涉案

实际上，曹鉴燎于上世纪80年代坐镇沙河镇多年，其后天河设区，曹进入天河区政府系统，因总指挥广州CBD珠江新城大开发而仕途顺利，先后任区长、区委书记等职务。其后历经海珠区、增城，落马前以广州市副市长身份兼任增城市市委书记。

除了深圳庭审时曝光的上述地产商外，曹鉴燎在地产圈的朋友可远不止这些。一些已经公开的“借地生财”故事不在上述指控中。

在曹鉴燎地产朋友圈中，和他关系最好的老板，当属高德置地的董事长苏萌。二人以兄弟相称，苏叫曹为“大佬”，曹叫苏为“小苏”。广东省纪委的调查笔录显示，曹鉴燎收受的第一笔贿赂就来自苏萌。早在1995年，沙河镇政府搬迁，苏萌找曹鉴燎要镇政府旧址土地用以开发，后以工程款名义划账给曹200万元。

曹、苏二人相识于1995年，当时曹正主持珠江新城建设工作，而苏萌只有20岁出头，还是个经营专业批发市场的小老板。苏萌每周陪曹鉴燎打两次网球，给曹留下讲义气、重感情的良好印象。

在曹鉴燎的指点之下，从未涉足过房地产开发的苏萌与天河区的镇村干部合作搞房地产开发。随着珠江新城的开发，搞“临建”被附近的沙河镇猎德村看作是发展村经济的出路。2000年，村里建起了被称为“广州人的家居航母”的美居中心家私城，家私城的建设也是苏萌携旗下高德投资与猎德村的牵手开始。据猎德村村民说，美居中心是村民花了1.7亿元自建的，租给高德大概30元/平方米/月，高德再租给商家，最高要到100~200元/平方米/月。从2000年开业到2008年美居中心拆迁，8年间，苏萌估计获得了超过10亿元的回报。

打造高德置地广场是苏萌打得最漂亮的一仗。2008年，高德置地宣布打造珠江新城最大商业项目高德置地广场，该项目地块距离举办亚运会开幕式的海心沙岛仅1公里，位于广州市中轴线上。

如此优越的地块，高德置地不仅拿到了，而且协议拿地成本可能不超过2000元/平方米。如今高德置地广场商铺租金均价超过120元/平方米/月，公寓售价在2009年已到3万元/平方米。

在曹鉴燎的帮助下，苏萌抓住了珠江新城早期发展的黄金时机，十多年就变成身家超百亿元的开发商。2010年，苏萌以178亿身价位列福布斯中国富豪排行榜第52位。为感谢曹鉴燎的关照，苏萌则“借款”数千万元港币给曹鉴燎的亲属用于投资、炒股。

与曹鉴燎另一相熟的地产圈朋友则是敏捷集团老板谭炳照。

2011年底，曹鉴燎出任增城市委书记，手握“三旧改造”项目审批权力。符合政策的项目，他可以压着不办，直到开发商主动或被动地和曹鉴燎在地产行业中的代理人达成合作意向。

以敏捷集团在增城开发的“敏捷绿湖国际城”为例。该项目原为海丰鞋厂所在地。据知情者介绍，2011年，海丰鞋厂报送材料，拟对1000亩旧厂房进行自主改造。审批迟迟没有下文，直到敏捷集团老板谭炳照主动上门。敏捷集团介入后，项目很快得到批复同意，容积率也一跃而升至3.2。

项目背后，谭炳照一次性将港币1100万元送给了曹鉴燎的亲属。地产界人士介绍说：这笔生意拉近了谭、曹二人的关系。

不过，在媒体曝光谭炳照与曹鉴燎的关系后，敏捷集团对外声明称：谭炳照没有通过任何途径向曹鉴燎或其家属行贿。这份声明在谈到“敏捷绿湖国际城”项目时称：海丰鞋厂原业主方在2013年1月自行办理完成改造手续。当时有4家知名地产公司与其洽谈合作，而敏捷集团是在2013年5月与旧业主达成合作协议。“敏捷介入后旧改才获批”的说法与事实不符。

在曹鉴燎案发前后，谭炳照早已移民新西兰，同时还担任新西兰番禺同乡会理事会主席。目前，谭炳照前往新西兰，并滞留至今。

近日，广东电视台《廉政观察》栏目播放了由广东省纪委组织拍摄的反腐教育片。这部教育片证实，合景泰富亦卷入了曹鉴燎案。

教育片透露：1996年，为感谢广州市原国土局副局长谭丽群的长期关照，曹鉴燎安排沙河镇经济发展总公司与谭丽群签订协议。谭丽群仅出资30万元，就控制了珠江新城一处地块。

此后几年中，珠江新城土地价格飞涨，沙河镇经济发展总公司也改名为沙河兆联有限公司。教育片称：2004年，曹鉴燎亲自出面，介绍合景泰富的老板孔健岷接盘该地块，并帮助谭丽群等人从中获利2600万元，并从中分得900万元。但是对于这2600万元款项是否涉嫌行贿，合景泰富持不同意见，只是在媒体记者的提问时回答称：“珠江新城G1-2领峰项目是我司向第三方收购的项目。对于上述提及的事宜不知情。”

事实是，早在2006年，合景泰富在珠江新城的土地面积超过了60万平方米，掌控了整个珠江新城约1/10的土地。即使合景泰富否认教育片中的描述，表明公司通过招拍挂拿地合法合规，但挂绿湖边长期站立的一排排别墅，在曹鉴燎落马后长期拿不到预售证已成事实。随着曹鉴燎落马，增城的“挂绿新城”计划再没有被官方文件提及。唯有这群“烂尾”别墅门户大开，无声地述说往事。

2013年，曹鉴燎案发后，合景泰富的法人代表孔健岷也离开中国内地，一直未归。

曹氏“钱袋子”逻辑

作为一个党政官员，曹鉴燎为何身边有如此多的地产圈朋友？

分析曹鉴燎成长的轨迹不难发现，他是土生土长的广州人，深谙土地运作规律。曹鉴燎早在九十年代初就取得了经济师资格。

由于身居要职，获取信息便捷，相比一般房地产老板，更有超前眼光。在任职天河期间，他指点老板们低价囤地，及至广州城建向天河区大转移时，地价大幅升值。这些老板们对曹鉴燎多抱有感佩之意。

漏洞出在当时的用地制度上。20多年前，广州土地多以协议出让。为村集体收入计，常常留下部分土地归属村集体。这类土地文件上标为“镇村留用地”。

参与过当时征地工作的人士介绍说，曹及其下属或以“为民请命”的姿态，或以背后暗中鼓励的形式，支持村民同广州市政府博弈，以获得更大留用地比例。留用地幅度从最初的12%升至18%。镇村留用地如何使用，真正的话语权却不在村民。知情人士透露：曹鉴燎在地产商和村干部之间牵线搭桥。生意伙伴怎么组合、经济利益如何调整，曹鉴燎在地产市场上，既扮演着中介，又能拍板决断。

开发商以低廉价格囤积大量土地后，曹鉴燎还为他们的经营出谋划策，享受物业价值飞涨的收益。这些开发商也自此成为曹鉴燎的“钱袋子”。

在天河区沙河镇任镇长、党委书记期间，有关部门几次想调曹鉴燎上天河区，曹鉴燎竟表示“不愿意”。舍不得走，不是为了全心全意为群众服务，而是因为镇领导位子“含金量”更高。

有冼村村民回忆说：“20多年前，为了能继续留任敛财，曹鉴燎通过下属让我们联名写信挽留他，当时不懂什么意思，现在想来真是荒唐。”后来直到发现在天河区任职“赚钱”机会更多，曹鉴燎才接受了提拔。

而为了保住自己的钱袋子，曹鉴燎虽然不断地升迁，但仍然对沙河镇难以割舍。上世纪90年代末，曹鉴燎进入天河区政府系统，但仍通过强大的人脉关系对沙河镇政府加以操纵。

新华社文章指出，曹鉴燎落马，连带查出广州市协作办党委副书记何继雄。事实上，何继雄是曹鉴燎进入天河区政府班子后亲自提拔上来的原沙河镇镇长，其姐姐则担任沙河镇经济发展总公司总经理。

接近广东省纪委的人士透露，1999年曹鉴燎给何继雄送钱3000万元，收买何为他效力。“你有听说过，上级给下属送钱的吗？”该人士笑言。

事实上，当时沙河镇的开发刚刚起步，拥有大量土地和物业，后来更逐渐发展成为全国闻名的服装批发集散地，一铺难求。沙河服装批发商城内部人士透露，且不谈租金，租户进入商场就需要先交超过十万的入场费。

何继雄在沙河多座服装批发城的建设上，利用职务便利私下给相熟的开发商开发、租赁“开绿灯”。作为感谢，这些开发商给何继雄、曹鉴燎赠送商铺、现金。

大凡高管落马，都少不了情色故事。曹鉴燎也不例外。而这些情色故事背后，都有地产商朋友为其提供财力和物力的支持。

广东省纪委摄制的廉政教育纪录片透露，从1998年起，曹鉴燎就与共计11名女性长期保持不正当男女关系，其中既有身边的工作人员，也有公司高管、餐馆经理、网球店保健员。

对这些所谓的情人，曹鉴燎从买车买房到安排提拔，都十分卖力。其中一名卢某，一度从科员官至副厅级。据知情人透露，因卷入曹鉴燎案，她从副厅级降职到科级。

为讨得情人的欢心，曹鉴燎出手堪称大方。早在1992年，曹鉴燎就与在华南某高校读书的刘某某相识，并发展为情人关系。他不仅为刘某某买房买车，还带着高德置地的苏萌等小兄弟远赴辽宁拜会了所谓的“老丈人”。在两人分手后，曹鉴燎又为刘某某办理了出国移民手续，还指使苏萌等人分别给了她港币800万元和900万元。