豪宅梦遇上最严限价，这家华南房企如何渡劫？

 

广州W酒店楼下，时常停着一辆迈凯伦。

对于广州W酒店的业主合景泰富而言，除了豪车，还喜欢建豪宅。不过这个“豪宅梦”，正面临一道关。

两天前，合景泰富发布10月的销售业绩，依旧逃不过“下滑”的魔咒。上个月，合景泰富销售额93.61亿元，同比减少25.3%，销售面积50.2万㎡，同比减少25.1%。

确实，几乎所有的房企这两个月的销售业绩都处于下滑，“金九银十”效应失效了，万科10月合同销售跌了19.7%，碧桂园权益销售跌了约15%……

而标榜卖豪宅及高端住宅的合景泰富，受到的影响可能会更大，销售业绩已经连续4个月下滑。

今年，合景泰富定下的1240亿销售目标或许很难完成，去年达成千亿规模之后，是新的起点，还是顶峰已过？

这家老牌华南房企，去年也将旗下的物业合景悠活分拆到香港上市。

目前，合景泰富现时股价在6.8港元/股附近，较去年八月腰斩一半；合景悠活的股价在5.4港元/股左右，地产被低估的程度比以往年份都要来的更严重。

如今，孔健岷及孔健涛负责合景泰富的地产开发，孔健楠主要负责合景悠活，但孔健岷作为“老二”，依然是三兄弟中的灵魂人物。

大哥坐镇物业，老二坐镇地产

说起做生意，粤商一点也不输于其他的四大商帮，甚至在地产行业，有一定的立足之地。

比如杨国强的碧桂园、张力的富力、郭梓文的中国奥园、孔健岷的合景泰富、岑钊雄的时代中国、朱孟依的合生、黄文仔的星河湾、谭炳照的敏捷等等。

于是，在本世纪头十年，地产行业内兴起了“华南五虎”称号，但都没有合景泰富的一席之地，毕竟合景泰富那时的开发业务还局限在广州这座城市，而“华南五虎”们已经开始或走向全国化。

2007年合景泰富上市时，操盘的项目用十个手指头都可以数得过来，大部分都在广州，耳熟能详的项目包括誉峰、领峰、朗悦君廷。

随着攻城略地、逐步扩大布局和规模，合景泰富逐渐冒头挤进TOP50，成为了“粤港澳四小龙”之一，与龙光、佳兆业和奥园齐名。

说来也巧，和泰禾的黄其森、万科的祝九胜一样，孔健岷也是一个从银行走出来的开发商。

他于1989年从暨大毕业，但学习的专业非金融或房地产，而是计算机专业。迈向社会后，孔在银行工作了至少8年时间，从工商银行广州分行白云路支行的信贷专员做到主任级别。

1993年，孔健岷从银行辞职，到广州新恒昌企业发展有限公司（合景泰富附属公司）担任总经理，这时的他才正式接触房地产行业，次年，合景泰富集团成立。

孔健岷一手操办的家族企业正式起航，在经过几年时间搭建集团架构和实操地产项目，逐渐走上正轨后，他拉来了哥哥孔健楠和弟弟孔健涛加入。2007年7月3日，合景泰富扣响港交所的资本大门。

最初，三兄弟的职责分明，大哥负责集团人资、行政管理、信息管理及法务监察职责，二哥负责发展策略、监督项目规划、业务和市场营销，弟弟则负责整体的项目工程。

有意思的是，大哥在加入合景泰富前，是广州东山区司法局科长，弟弟则是年纪轻轻就跟着哥哥们出来“混世界”，36岁便出任上市公司合景泰富的CEO（行政总裁）。

在合景泰富2007年的上市招股书中披露，当时多位业界大佬及香港富豪都对这家初出茅庐的地方房企表示了兴趣。

合景泰富首次招股时，曾获香港地产大亨恒基兆业主席李兆基以私人名义入股3.33亿港元，新鸿基地产创始人郭得胜的儿子郭炳江也入股了1.5亿港元。

此外，富力地产主席李思廉及副主席张力合共入股3.33亿港元、中信泰富及其主席荣智健分别入股1.67亿港元。

不得不承认，合景泰富的上市还是比较顺利的，至少不像恒大在2008年上市那般曲折。

但合景泰富当时铺的盘子不大，项目不多，且资金链和财务状况都甚好的情况下，上市或许是为了向前迈出更大的一步。

房子销售遇冷，是有钱人变少了？

合景泰富的扩张并没有很迅猛。

这家公司的大本营在广州，走出羊城的第一站设在苏州，2007年7月赴港上市前，合景泰富在短时间内接连在苏州拿下3宗地块，上市后将规模扩张至西南地区的成都以及北京、上海等地。

后来便正如大家所知，08年金融危机，几乎让所有的企业都受挫。

和合景泰富同一年上市的碧桂园，选择三四线城市下沉，早在2013年，碧桂园就实现了销售千亿的规模，而合景泰富的千亿来得要稍晚些。

上市13年之后，合景泰富去年的销售规模才冲上千亿，足足比碧桂园、恒大晚了7年。

步伐确实走得慢了一点，但好在，合景泰富的各项财务指标各方面都算稳健。

有点不大一样的是，合景泰富的产品多以高端豪宅系列为主，截至去年，合景泰富拥有的175个项目中，有38个就含有别墅产品。

但今年楼市情绪低迷，限价政策严厉，改善住宅看起来也不是这么好使了。

普通房子是卖不卖的出去的问题，而豪宅面对的是让不让卖的问题。

无法接受低的备案价，结果就是无法获得预售证。

从今年三季度开始，合景泰富的销售额和销售面积一路下滑，7月的销售额同比还只是降一成左右，到了9月，合景泰富的销售额跌幅将近五成，销售均价也略微下跌，10月仍未能挽回下跌的销售趋势。

前10月，合景泰富一共卖了861.17亿元，但按照其全年的销售目标1240亿元来看，完成的比例仅69.45%。

还剩2个月的时间，这意味着合景泰富在11月及12月的月均销售额至少要在189.415亿元以上，才能达成目标。

189亿！？这对合景泰富来说基本不可能完成，前10个月的销售额都没有任何一个月份的销售额是超过189亿的，甚至销售最高的月份，即4月也才卖了129亿。

现实是，合景泰富大概率完不成今年的目标。

买了高价地，却遇上最严限价

事实上，合景泰富也很壕，尤其在买地上。

2017年，合景泰富联合龙光地产开出“惊天”地价，以168.55亿港元买下香港鸭脷洲南道宅地，为当时香港最贵地皮项目；这已经是四年前买贵价地的历史了，而在内地拿项目，合景泰富也不曾手软，尤其是广州。

合景泰富已经不止一次刷新广州天河区的出让地块的成交价记录。

2019年，合景泰富以总价37.07亿元+55%自持拿下天河黄埔大道东646号地块，折合楼面价3.75万元/㎡，刷新当时天河片区的楼面价记录。

这宗地打造的项目臻溋·名铸，吹风价一直是20万/㎡，近期曝出公寓大平层部分拿到了最高约40万元/平方米的备案价，但住宅部分迟迟未能拿到预售证。

而近一次拿地记录是，2020年11月，其又以5.15万元/㎡的价格拿下广天河奥体公园北侧一宗地块（牛奶厂地块），项目案名合景臻颐府，成为全市第三贵的地块，创下天河区最高楼面价记录。

固然，合景泰富买的地皮地理位置和周边配套都不差，项目基本定位为豪宅或改善大户型。但这般高价地，遇上如今的地产行情，合景泰富的小日子着实过得很不是滋味。

毕竟要卖豪宅，加上地价成本在，价格一定是往上走的，拿地快一年了迟迟无法推出，会影响业绩表现。

豪宅无法卖，面对市场下行，合景郊区的项目也只能降价出货。

近期，瑞信针对合景泰富发布研报称，下调该公司的评级至“中性”，原因中不乏公司完成销售目标有压力，购房者的情绪疲弱，且结合最近对于房产税试点的时间比市场预期要早。

房地产税的试点城市和细则尚未公布，但市场的观望情绪已经很重了，对于开发商而言，卖房子变成了一件很难的事。

毕竟，合景泰富的布局聚焦深耕一二线，土储基本布局在大湾区和长三角，并覆盖环渤海及中西部等重要城市经济圈，光是拿地成本就不便宜。

去年，合景泰富在一二线城市新增的土储比例达到80%，在大湾区和长三角的土储占比和可售资源占比达到58%及70%。

今年，合景泰富在土地布局上就显得更加“寂静”了，鲜少在土拍市场上露脸，上半年只是新增两个项目，拿地仅仅花了13亿元，新增土地面积仅51万㎡，权益拿地的金额仅9亿元。

这是什么概念？去年上半年，在疫情较为严重的时候，合景泰富新增项目的数量仍有10个，权益拿地金额为72亿元，而今年的买地支出大幅缩减。

合景泰富今年是不买地了吗？

先别急着下结论，合景泰富在今年将扩充土储的重心放在了旧改上，上半年合景泰富中标广州增城石下村和黄埔双沙村旧改合作主体资格，其中双沙村的竞标对手是万科，但合景泰富获得的同意率达到96.51%。

然而，房企做旧改也有不利的一面，资金沉淀严重，且旧改的转化速度较慢，每年能释放的可售资源有限，需要很长的时间才能转化为土储。

面临房地产行业的各种不利因素，孔家三兄弟的突围并不容易。