2019财报详解：蓝光发展的稳与变

 

4月16日晚间，蓝光发展（600466.SH）发布2019年年度报告。报告显示，公司2019年实现营业收入391.94亿元，同比增加27.17%，归属于上市公司股东的净利润34.59亿元，同比增长55.53%，销售收入跻身千亿军团。

业绩大增的同时，蓝光不仅资产负债率有所下降，而且手握295亿现金，更新增有1211万平的土地储备。未来稳健发展的态势可期。

2019年房地产调控持续推进，加之行业融资渠道受到严格监督，曾经躺着就稳赚钱的时代一去不返。如何在逐渐收缩的市场红利中，获取利润，维持业绩稳步成长，才是真正检验一家房企综合实力的标准。蓝光发展超预期地交上了一份不错的成绩单。

业绩锁定   利润与规模并重

“增收不增利”依然是房企2019年真实写照，多数房企利润率下行，盈利见顶。

中指研究院指出，2019年百强房企营业收入与净利润保持增长态势，但增速较2018年有所放缓。此外，百强房企营业收入和净利润均值较2018年减少11.6%和20.4%。

在这样的环境下，蓝光发展能保持净利润超过50%的增长，实属难能可贵。数据显示，2019年公司实现营业收入391.94亿元，同比增长27.17%；净利润41.59亿元，同比增长66.62%；2015-2019五年间净利润复合增长率达到40%。实现归属于上市公司股东的净利润34.59亿元，同比增长55.53%。

利润率方面，公司两个主营板块的毛利率均有增长：房地产开发行业2019年毛利率为26.67%，比上年增加1.07个百分点；现代服务业2019年毛利率为37.96%，同比增加2.82个百分点。

此外，蓝光发展净利率和净资产收益率也持续上升：净利率2019年为10.61%，较上年增加2.51个百分点 ；ROE为23.88%，较上年增加6.81个百分点。

蓝光发展方面称，2019年，公司坚持利润与规模并重，围绕公司主业，通过各种手段和措施，充分调动和全面挖掘经营潜力。2019年公司经营规模继续扩大，结转收入增加；同时全国化的战略布局和规模效应也逐步显现，从而实现了经营业绩的大幅增长。

截至2019年末，蓝光发展预收账款681.59亿元，同比增长33.7%，是当期营收的1.74倍，为锁定未来业绩奠定了坚实的基础。

高周转 降成本 跑赢拉力赛

“多挣钱的方法只有两个：不是多卖就是降低成本”，这是来自克莱斯勒汽车总裁李·艾柯卡的一句话。它同样适用于房地产企业，尤其在当下很多房企全员销售的形势下，多卖似乎比降低成本还要难一些。

因此，会省钱不失为跑赢拉力赛的一项能力。有业内人士称，现在房地产行业已经到了用管理换效益的时代。

年报数据显示，蓝光发展2019年费用管控卓有成效，三项费率9.32%，同比下降1.65个百分点。其中，公司的销售费用基本与去年持平，为16.06亿元，占营业收入的4.10%，而2018年的销售费用营收占比为5.20%，下降了1.1个百分点；管理费用为12.88亿元，占营业收入的3.29%，下降了0.6个百分点；财务费用为0.72亿元，营收占比1.94%，较去年微有升高。

公司方面称，2019年销售费用水平管控显著主要是因为科技手段助力营销，充分发挥了数字化营销优势，利用蓝裔网络销售渠道，从而更加精准的进行销售费用投放，降低了传统营销模式下的广告宣传费用，优化了营销费效。

此外，公司的物业管理品质提升，业主口碑提升，使得老业主购房及老带新业务增多，降低了销售费用。

2019上半年上市房企三费（销售费用、管理费用、财务费用）费用率排行榜显示，三费费用率低于11.5%的房企共30家，其中低于10%的有19家，低于5%以内只有2家，分别是中海地产（3.61%）和佳源集团（4.69%）。这些企业在品牌与规模驱动下，加之完善的内部管控体系，三费费用率低于行业平均水平。

蓝光发展以现金流为核心，以营销为导向，以利润为目标，全面提升运营及盈利能力的运营理念，做到融资、投资、营销、供货的节奏均衡协同，持续优化成本和费用，并优化项目开发周期，提升整体资源周转率。优秀的运营品质和有效的管控方式，才能保证公司的盈利能力。

降杠杆 保现金 抗风险

在经历了过往的高速发展之后，越来越多的房企把“稳”作为发展基调。其中，降低负债率逐渐成为龙头房企的发展战略。

年报显示，在销售规模增长的同时，蓝光通过严格控制财务杠杆，确保资金安全和严控财务风险。2019年末，蓝光发展总资产达到2018.90亿元，同比增长33.81%；资产负债率为80.62%，同比下降了1.42个百分点；扣除预收账款后的资产负债率为67.94%，同比下降2.04个百分点；而净负债率为79.20%，同比下降了23.5个百分点，财务杠杆降幅非常明显。

根据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》，125家上市房企的净负债率均值为92.52%，蓝光发展的净负债率低于行业平均值，整体保持良性势头。

截至目前，蓝光发展主体信用评级被大公国际资信评估有限公司上调至AAA，标普评级B+，穆迪评级至B1，评级展望稳定。

除降低负债率之外，确保充足的现金流也已成为房企共识。现金方面，2019年蓝光发展经营性活动现金流净额为38.33亿元，同比上升729.76%，主要系销售规模扩大以及票据支付增加。截至2019年末，公司持有货币资金259.53亿元，同比上涨3.04%。由于按揭保证金、质押借款、银行冻结等受限资金为15.76亿元，占货币资金的6.07%，同比下滑1.72个百分点。受限资金占比较低，说明公司的现金充裕，流动性良好，有相当的抗风险能力，这在资金密集型的房地产行业实属不易。

2020 年，面对经济形势和市场环境的考验，蓝光发展宣布，将以“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”的年度经营策略，积极面对挑战，平稳度过特殊时期，从容面对市场。