从“千亿”跌至谷底后，蓝光发展何去何从？

 

地方房企中，蓝光发展属于“野心非常大”那一类。

“高周转、高杠杆”模式下，从借壳上市当年(2015年)不到200亿元销售额，到2019年的1015.37亿元销售额，蓝光发展只用了4年便跻身千亿行列。

进入千亿阵营仅两年，这家房企便为当初的野心付出了代价。

2021年，蓝光发展销售额腰斩至465.62亿元；营收同比下降53.17%至201.2亿元；归属于上市公司股东的净利润同比巨幅减少518.92%，当期亏损138.3亿元。

图源：蓝光发展

到期未偿还债务约328.22亿元

不足总负债两成

蓝光发展的巨幅亏损源自三方面：经营亏损、减值计提与资产处置。

经营亏损方面，为化解债务危机，蓝光发展先后抛售了医药板块“迪康药业”及物业板块“蓝光嘉宝”，这两项业务缩减使得营收同比减少19.56亿元，进而影响毛利贡献减少。由于资金紧张导致项目逾期交付，该公司房地产业务收入较上年减少约204.87亿元。叠加施工成本和材料成本上涨、调控政策影响及降价促销等原因，蓝光发展2021年由盈转亏。

减值计提方面，蓝光发展本期计提65.76亿减值损失，主要为存货跌价准备。

资产处置方面，处置下属业管理公司及部分地产项目，减少本期合并报表利润总额7.97亿元。

除各项经营指标腰斩，蓝光发展还面临债务缠身。

自2021年7月出现债务逾期以来，截至2022年4月22日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计328.22亿元，占其总负债的比例为19.58%。

截至去年底，该公司累计15只债券到期未偿，多只债券被多家信用评级机构评为C级或D级。

同期，该公司货币资金账面余额55.24亿，一年内到期的有息金融负债本金余额为407.34亿元；净负债率为639.14%，扣除预收款后的资产负债率为93.63%。

与此同时，蓝光发展控股股东蓝光集团持有股份中的13.34亿股被司法冻结，或面临控股股东被动减持导致的公司控制权不稳定风险。

蓝光发展的审计机构信永中和在年报中写道，上述情况叠加公司存在大额亏损等情况和事项，“表明存在可能导致对蓝光发展公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。”

目前，蓝光发展正在化解债务问题，但尚未披露具体的方案。其表示，公司已成立由董事长直接领导的债务应急管理专项工作组，并聘请境内外债务重组顾问，以开展债务风险化解工作及就不同类型负债制定针对性化解方案。

优质资产尽出

未来路在何方

要实现自我造血与补血，销售回暖与处置资产是最直接的方式，但去年下半年楼市下行以来，仍在继续探底。虽有业内人士预计今年二季度将触底企稳，但仍难言乐观。

根据克而瑞的数据，百强房企1—4月累计业绩规模同比大幅降低50.2%，较一季度的47%进一步扩大。

今年一季度，蓝光发展房地产业务实现销售金额14.06亿元，其中合并报表权益销售金额为4.92亿元，同比分别减少94.4%、97.5%。同期，该公司房地产项目新开工面积为0。

除却大环境基本面较差影响，投资布局三四线城市也使得蓝光发展去化存在一定困难。

该公司曾不惜高溢价重仓三四线甚至四五线城市，虽近年逐步回归新一线、二线及强三线城市，但截至去年末，除大本营成都外，蓝光发展房地产储备仍主要集中在低线城市为主的滇渝区域及华中区域，如吉安、巢湖、南阳、襄阳等城市，两大区域占其总储备的比例分别为 19.7%、23.4%。

此外，在房企均重仓高能级城市的当下，蓝光发展手头的资产也显得不那么优质，处置资产存在难度。

持有型物业方面，一季度蓝光发展房屋出租率虽同比上升，但可供出租面积、平均租金均大幅减少。

物业服务被视为“房企的未来”，蓝光嘉宝服务也是绝对的优质资产，2020年实现营收及利润分别为27.34亿元、5.5亿元，总在管面积也达1.299亿平方米。

但随着去年2月，蓝光发展宣布以48.46亿元对价出售蓝光嘉宝服务约64.62%予以碧桂园服务，该公司将“未来”拱手让人。

这家曾经的四川地产“一哥”，是否还能找到重返辉煌的路？