佛山开启“认贷不认房”，专家称刺激楼市效果有限

 

　　2月1日起，佛山正式开启认贷不认房。

　　根据此前佛山市住建局发布的《关于停止个人住房查询有关事项的通知》，当局于2月1日停止个人住房对外查询业务。

此项举措被视为配合不久前解除限购令而出台的政策。查册的目的在于查询个人名下有无房产，以及房产是否再存抵押或查封情况。停止购房查册则意味着，只要名下房产已结清购房贷款，即可当成首套来买，也就是“认贷不认房”。

“相当于放宽了房贷的认定范围，这也和之前佛山持续出台的支持楼市政策一脉相承。”但地产经济学家邓浩志也表示，该政策只属于一个补充，“影响不会特别大。”

而对首次购房的人而言，佛山房产中介陈静更是坦言“这个政策没什么影响”：“是为了让更多刚需客户更容易上车。但如果没买过房或者还有房贷在身，就不是政策的覆盖范围。”

　　刺激楼市效果有限

自2022年以来，佛山在出台支持楼市政策上“一路狂奔”，前有降低人才T卡门槛、“满五不限购”政策出台，后有公积金政策放松、发放购房消费券。而最重磅的，莫过于2022年12月佛山全域解除限购令。

解除限购令搭配认贷不认房使用“效果更明显”。“以前如果你名下已经有两三套房子，银行不会再提供贷款。但现在如果这两三套房子都没有贷款，就能继续贷款买房。”陈静说。

　　从这个角度来看，认贷不认房可以视为解除限购的辅助政策。购房数量和贷款不做限制，可以说在佛山，不论多少套房都可以买。

“新的政策属于一个补充，增加买房者的杠杆、降低利率。”邓浩志提到，没有按揭在身的业主再次购房，一方面首付只需要给两成，降低了一成；另一方面利息也比二套房贷更低，能够降低成本。

目前，佛山首套购房商业贷款利率为4.1%，处于历史最低。而在此前，二次购房的贷款利率达到5.39%以上。可以说，认贷不认房起到正向作用。对于部分难以企及广州房价的当地居民，也将提高其“转战”佛山购置物业的吸引力。

不过，邓浩志亦指出，就刺激楼市而言，该措施跟限购解除相比是不同量级，“论作用绝对是限购放开影响大，该释放的购买力基本上都释放了。”

　　除了佛山，此前南京部分银行、郑州等地业已推出认贷不认房。

　　2022年供求齐降

回顾2022年的佛山楼市，成交一落千丈。无论是土地市场还是房地产市场，都出现冷清的供求齐降情况。

由于疫情影响、宏观经济低迷，房企暴雷项目烂尾等负面因素影响，佛山商品房供求量创历史新低。克而瑞数据显示，全年供应仅936万平方、成交1129万平方，同比分别下跌42%、26%。其中，作为成交主力的商品住宅量锐减至757万平方，同比2021年下跌33%。

与之紧密相关的土地市场也表现低迷。数据显示，2022年佛山涉宅用地供求量跌至近五年最低位，成交地块绝大部分被房企以底价拿下。全年商住用地供应仅完成计划的67%，成交量较2020及2021年降幅达70%、52%。

经营性用地年度供求量也呈明显下降趋势，多宗土地出现撤牌、流拍现象，央企国企及地方城投在土拍中频频托底，全年溢价率仅0.87%；经营性用地楼面价为5210元/㎡，成交面积641万平方米，均创下五年来的新低。

反映在宏观数据上的，则是房地产开发投资和固定资产投资的负增长。2022年，佛山固定资产投资下降3.6%；房地产开发企业完成投资1956.52亿元，同比下降16.5%；其中住宅投资下降16.2%。

分地区看，禅城区房地产开发投资同比下降1%，南海区下降26.3%，顺德区增长1%，三水区下降42.9%，高明区下降52.4%。区域内分化进一步加重。

　　楼市下行的连锁反应

　　作为“超高土地财政依赖城市”，佛山的楼市下行也给整体经济带来一击。

对于佛山而言，土地收入是最重要的财政支柱之一。根据中指研究院，2017-2021年佛山平均土地财政依赖度超过140%，位居全国第二；2017-2021年，佛山卖地收入累计达到4897.5亿元。

“房地产及其上下游对整个国内经济的拉动非常大，房地产基本占GDP大概7%-9%的水平。房地产和上下游所有行业相加，对GDP的影响大概接近1/3。”邓浩志表示，房地产不行，上下游的水泥、建材、家私、电器企业等，都受到影响。

而佛山恰好就是大批建材、家居家电企业的汇集地。这也导致2022年轻工业出现负增长。2022年，佛山全市规模以上轻工业完成工业增加值2792.59亿元，同比下降0.1%。

佛山陶瓷龙头蒙娜丽莎公告显示，预计2022年亏损3.2亿元至4.6亿元，同比下滑201.64% - 246.10%。而哪怕是去年销量冠军的碧桂园，前三季度仅实现净利润6.12亿元，同比大跌95.92%。

同样有着较严重土地依赖症的珠海2022年房地产投资开发亦有明显下滑，1月30日起当地已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作，且无其他特殊要求。目前，这一利率水平为全国最低。

“房地产企业爆雷的问题加剧，还会引发一个问题，即影响金融系统的安全。”房地产是中国经济的压舱石，也是中国经济增长的一个引擎。如果这个引擎熄火，很难补上去。

　　从三驾马车的角度来看，房地产横跨其中两驾马车：对开发商而言是投资端，对老百姓而言是消费端，影响范围非常大。

目前来看，前文提到的救市政策多数只维持了短期刺激效果。根据佛山房产信息网，1月份佛山新房网签3062套，签约面积约34.74万㎡，同比下滑48%、环比下滑58.23%。

“佛山市场已经见底，并且开始有一点复苏了，但是复苏可能力度还不是太大，所以还需要相关政策进一步加码。”邓浩志认为。