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二手房交易九大流程,学会让你不踩坑

作者:三青 时间:2023-05-14 阅读数:人阅读

 

很多人想在楼市低迷期买二手房,或者在楼市回暖时候抛售房子,但是买的时候是新房,根本不懂二手的交易流程,一个视频教会你,记得先点赞收藏以备用。

大家好,我是谢晖。楼市进入到了存量房博弈的时代,所以掌握交易流程还是非常重要的,完整的二手房交易一共分为九步。

第一步是看房,一定不要先去线下看房,先选好区域和价格,在线上看好之后再选择去看房,这里有个前提就是选择住宅,因为国内来说,商铺和公寓的升值空间非常小,甚至是亏损倒贴的买卖,70年产权的住宅还有一定的空间。看房的时候注意楼龄、高速公路、变电站、垃圾站、楼间距、高架桥等不利因素,还有所谓的学区是否有贴出公告、学位是否紧张等,甚至这套房是不是凶宅都要搞清楚,因为低价卖的二手房,必然有背后的原因,可能是房东换房,也可能是房东不看好后市才出手,像现在楼市还处于低迷期的时候,就可以往下砍个5-10万,正常挂牌价业主心里都会高出一些的,所以大胆的去砍价,当然有的中介会两边报价,买家报低,卖家报高,最后两者一平衡,达到成交的目的,这也是业内的一种成交,不然,双方很难心里满意。

看好房了也谈好价了,第二步就是双方的互相查册,买家的话主要是看自己的购房资格是否满足,贷款银行方面可以做到几成首付,卖家的话就是这套产权是否有抵押查封,有没有租赁的合约,房产证是否满五唯一,是单独所有还有夫妻共有等等,因为涉及到后续的过户,必须要产权人都同意卖房才行,当然很多人都是委托中介去查册的,但是结果一定要自己亲自确认, 不然后续交易的时候会非常麻烦。

第三步就是签正式的合同,正常的中介公司都会提供标准合同,这时候要注意的是要确认定金的金额及违约的责任,因为楼市上涨的时候,卖家会比较容易违约,如果定金交少了,卖家赔完你的定金再卖给别人还是可以赚一笔钱,这时候卖家就容易反悔,所以楼市上涨期定金可以交多一点,楼市下跌的时候尽量少一些,但是都不要超过总价的20%,如果100万的房子,最多给到20万定金就可以了。

然后合同里面的条款一定要仔细去看,特别是卖家需要你的首付去还贷款的情况,要约定好首付的支付时间、网签、过户节点,契税、所得税如何出等,还有收楼后的家具家电的归属,最好能拍照记录,以免留下后患,如果房东的户口还在房子上的,一定要加上补充条款,如果卖家未在规定时间配合或者自行迁出户口,尾款1万元不予支付,并且有权利要求强行迁出其户口,因为户口涉及到那你自己的落户和未来孩子的上学问题,一定要多留个心眼。

第四步就是网签备案了,等你交完了定金,签完了合同,就要让你经纪人尽快帮你去做网签,因为一房两卖的情况,很多就是卖家玩这手,想反悔的话,没网签之前都还好操作,网签后就相当于告诉全世界这个房子名花有主了,无法进行二次交易,这里面很多小白会全程委托中介去办理,但是自己一定要在房管局的网站查询是否已经网签备案了,通过网签合同号就可以查询,这个动作一定要做,不要完全依赖经纪人,因为经纪人手上的单子很多,有时候一不小心就容易遗忘或者拖着没去网签,增加的是你自己风险,自己要学会掌握主动权。

第五步是房贷的申请,其实这步在网签之前就要先前置做,业内有一句叫贷款先行,就是你买房除了你的购房资格以外,你贷款的情况要先跟银行沟通,一个是你的流水做多少贷款,另一个则是这个房子的评估价能去到多少,这两个因素都会影响你最终贷款的金额,举个例子,你买一套300万的房子,你准备给90万首付,剩下的210万找银行贷款,但是这个房子可能放在银行那只能评估到250万,按七成首付最多给你放175万贷款,那剩下的35万就需要你额外自己掏了。

所以最好的解决方式,就是提前到银行app或者线下去确认这个小区的大概评估价,像中国银行就可以直接在线评估小区的估价,但是仅供参考,最后还是以评估公司的实地勘测后的报告为准,如果卖家的价格比评估价高出不少,你的首付很可能就比较难做到3成了,这也容易造成最后难以交易成功或者需要额外的借贷才能交易。

第六步,贷款批复报告下来后,双方过户,这步特别重要,一个是首付,另一个是贷款,交易过程一定要走资金监管,首付款一定是进入到资金监管账户的,由银行或者地方住建局监管,而在买家跟银行申请贷款后,银行会根据过户、交税的情况,双方授权后再按指令拨付首付款,等房产证下来后,再把尾款给到卖家,这样可以防止双方任意一方反悔,比如以前有过买家过户的时候提前给了首付,但是卖家跑路或者不见了,也有过卖家过户完,买家首付款拖着不给或者打折扣等等情况,就会造成一系列的纠纷和不愉快了。

第七步,过户完,其实交易就完成一大半了,后面就是等待银行放款和新的房产证,过程中还是双方保持良好的联系,因为现在银行放款速度也特别快,有的一周就可以,正常半个月到一个月就放款了,只要卖家收到尾款,就可以进行最后一步了。

第八步,双方交割物业,这里面要注意,就是之前签合同时候约定的家具、装修是否有大的变动,有的话要提出来让卖家做合同中相应的补偿,然后水、电、气还有物业费的交割,很多人容易忽视,觉得钱不多,但是有的投资客可能好几年都不交物业费,累计下来也有好几千块了,所以不要忽视这些,后续房子交易完,拖欠的钱和滞纳金都是要你给。

第九步,把卖家的户口迁出,这个看你合同约定的时间,一般不要超过半年时间,然后你手上可以押一万块钱,迁出去再给卖家,这样卖家估计很快就会协助你迁出了,这样就算大功告成了,然后拿着新房产证,开启你的房奴之路吧。

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