2万6的梧桐郡，1万块的九龙仓•君廷，哪个更有投资价值？

作者：三青时间：2023-05-12 阅读数：人阅读

本周，杭州又有不少项目加入到“摇号大军”。在我看来，最能激发购买欲望的，主要有两个，一个是闲林的绿城·梧桐郡，另一个是超山的九龙仓·君廷。

绿城·梧桐郡，在市场上一直以“神盘”闻名，作为超级大盘翡翠城的最新组团，梧桐郡从首开以来，一直处于供不应求的状态，每次开盘意向客户都以千组计算。它的最近一次开盘，是在6月份，当时推出了254套房源，共有7302户家庭参与登记摇号，中签率仅为3.5%，全部售罄。

相比之下，远在余杭超山板块的九龙仓·君廷在市场上名声小了很多。其实，君廷也是杭州楼市的老面孔，总体量超过30万方，包括排屋和高层产品，首开是在2012年年底，一期已经在2015年交付入住。目前，这个楼盘在售的是二期产品，同样是高层和排屋。

我们先来看看绿城·梧桐郡的投资价值点。

（梧桐郡销售方案）

首先是价格。绿城·梧桐郡之所以被称为“神盘”，最重要的因素就是价格，尤其是一二手价差。根据最新的销售公示，梧桐郡最新一批房源均价为26591 元/平方米，其中装修标准3600元/平方米。

而目前翡翠城二手房的价格是多少？在杭州二手房交易平台上，目前翡翠城的挂价已经普遍在3.5万元/平方米以上，甚至有不少超过了4万元。透明售房网显示，近期翡翠城的成交均价为3.42万元/平方米，整个五常板块的均价在3.3万元/平方米。

也就是说，新房的梧桐郡，跟二手房的翡翠城之间，至少存在7500元/平方米的价差，同样一套135方的房子，摇到一套新房，妥妥的就是赚了100万元。

第二是品牌。绿城的牌子，在杭州毫无疑问是一块“金字招牌”，尤其是翡翠城整个地块拿地时间早，地价成本甚至可以忽略不计，在保证充足的利润空间的前提下，产品的配置、品质可以得到保证。

第三是配套。作为百万方超级大盘翡翠城的组成部分，梧桐郡可以享受翡翠城内部现有的所有成熟配套，以及整个五常板块所有的配套，包括西溪银泰城、西溪欢乐城等商业综合体。

随着地铁3号线高教路站的确定，困扰板块多年的交通问题得到解决，而且，高教路站还是规划12号线的车站，也就是说，未来梧桐郡将成为双地铁房。

（梧桐郡效果图）

再来看梧桐郡的劣势。

其一，是这次加推的150套房源，135平方户型64套，约143平方户型32套，约150平方27套，约180平方户型27套，最小户型是135方，对于资金有限的刚需客来说，总价压力较大。而对于投资客来说，在未来的二手房市场，大户型往往没有小户型容易出手，价格涨幅也不如小户型。

其二，是土地年限。跟其他新房相比，梧桐郡由于拿地时间较早，到现在已经十多年时间，而交付预计要在2019年年底。按照住宅70年使用时间计算，届时梧桐郡只剩50年左右了。

说完了梧桐郡，再来说九龙仓·君廷。

（九龙仓·君廷销售方案）

九龙仓·君廷最大的优势当然也是价格，而且，它的价格优势体现在两个方面：一是单价，二是价差。

先来看单价。九龙仓·君廷此次推出二期最后2幢高层，共228套房源，其中90方以下112套，90-140方116套，毛坯均价仅为10300元/平方米。在杭州实施公证摇号以来，包括大江东、富阳、临安在内，九龙仓·君廷都是价格最低的项目。而同一板块的东晖·龙悦湾，此前5月份的开盘价格是12000元/平方米。

再来看一二手差价。作为一个交付三年的项目，君廷在二手房市场也有不少挂牌房源，目前89方房源总价都在180万元左右，单价约2万元/平方米，新房跟二手房的价差在1万元/平方米左右。

而且，君廷所在的超山板块（也叫东湖板块），今年以来已经成功出让4宗地块，其中有3宗地价都破万，而且都超过了君廷10300元/平方米的售价，面粉价已经比面包价还要贵。通俗点说，君廷的这批高层房源，应该是未来几年超山板块的筑底价格了。

（君廷效果图）

从板块配套来看，君廷所在板块，有超山、西太洋、丁山湖湿地等风景区，环境优美。生活方面有农贸市场、超市、以及在建的钱江国际广场、规划的奥特莱斯等商业体，可以满足生活所需。而且，板块内有钱江外国语学校、塘栖三小教育集团朱家角分校、塘栖第一幼儿园朱家角分园等已有的学校，未来还会有5所高规格的中学、9所高标准的小学和16所师资雄厚的幼儿园。

在交通上，尽管目前超山板块跟主城区市中心距离较远，不过从君廷出发，自驾可以通过高速、高架在一小时内到达钱江新城。地铁规划上，规划地铁9号线昌达路站就在小区附近，连接钱江新城，预计将在2020年建成通车。

九龙仓·君廷的劣势在于，它所在板块离市区较远，目前大的商业配套缺少，地铁尚未通车，需要花时间等待。而且，九龙仓尽管是大牌开发商，但在杭州品牌知名度一般，房子的溢价率和未来的增值空间，不一定能够超过周边小区。

如果将绿城·梧桐郡和九龙仓·君廷进行比较，我认为对于梧桐郡更适合自住型的购房者，无论是板块、配套、价格、品质都呈现出均好性。不过由于此次加推房源面积过大，所以不是太适合投资客。

而九龙仓·君廷，不论是对于资金能力有限的自住客，还是对于投资客，都是很合适和安全的产品。毕竟，89方的房子，总价能够在100万元以内，首付三成的话，还不到30万元，这个价格，在其他板块，甚至不够买一个车位。而且，就算楼市在下行期，这个价格也不会有太大的下跌空间。