楼市“金九银十”之言 自欺欺人的谎言

 

​过去所谓的“金九银十”，不过是房企开发商销售回款的狂欢盛宴，广大购房者偏偏被带乱了节奏

通过观察这几年的楼市，不难发现一到九月十月，各大开发商纷纷展开各种促销活动，其实这也正迎合了大部分中国人在年底丰收季之时候，手中有“余粮”，而消费心理逐渐开放的心理特征。

最好的参照对象就是一到年底，各大电商、汽车商家的优惠活动，而房子对比车子等商品，更是属于大宗，在有条件的情况下，肯定会选择一个自身经济较为宽裕的时间段购买。而这个时间正是接近年底的时候。

以每年“双十一”“双十二”电商购物节举例。每年的这两个时间段都是电商、快递两大行业最忙碌的时候。而大家在这两个时间段多多少少也都有些“剁手”行为。

虽然最开始的时候，确实有能看得见的优惠降价，但时至今日，在各种优惠、满减；更有甚者，做出了在双十一前先提价，后降价的促销手段。在商家套路之下，我们其实已经很难分辨买到手的东西是否划算。

每年楼市的“金九银十”其实与这种现象也有异曲同工之处。：

一

「“金九银十”，最佳买房时机？ 」

在过去，金九银十也不见得一定是买房的最佳时机

譬如2014年和2015年的降价潮，很多楼盘真正的跳楼价出现在上半年，比如当时轰动一时的九龙仓御园。

受杭州多楼盘大幅度降价的影响，2014年上半年的成都楼市。以铂雅苑、九龙仓御园为代表的楼盘直接无法刚起，纷纷走上了降价之路——九龙仓御园直降4000元/平方米，铂雅苑精装房更是降了6000元/平方米。一时之间，“降价”成为牵扯开发商最敏感的那根神经；但是2014年的下半场，成都楼市则进入相对平稳的时期。

到了2015年开年，随着3.30新政、降息降准、公积金松绑、全面二孩放开等楼市利好政策出台，成为了购房者们的最佳购房时机，上半年住宅成交量因此迅速上涨。

▼2015年锦江区房价走势

要说2014和2015年的金九银十有没有开发商的大肆广告？

那肯定是有的；

比如2014年9月，位于城北二环边的瑞安城中汇打出了7600元/㎡的超低优惠价格，甚至一度声称“已将成都房价拉低至2010年的水平”但是以这个价格仔细对比2014年3、4月份的九龙仓御园其实并没有多大优势。

从2014和2015年的成都楼市不难看出，买房的最佳时机其实受多种因素影响。即便当时的九十月有各种的折扣和活动，其实无异于某大大肆宣传的七折卖房。

总结一点，开发商的楼盘广告能沸沸扬扬传到购房者耳朵里面的，都是有目的性的营销手段。

二

「 再谈金九银十，略显苍白 」

比如这个月，本该属于金九的月份，成都大多数优质新盘仍然迟迟不开

毕竟九月已经快要结束，但是具备高性价比的已开楼盘却真的没几个。从供应总量上来看，虽然九月相比七八月有明显上升，但是主要集中二三圈层，一圈层新盘供应并不多。

这种情况下，大多数购房者很可能从一开始的满怀期待变得疲惫倦怠。

如天府新区，确实存在不少性价比较高的刚需楼盘如海伦天麓、万科公园天府城等。虽然早就挂出“即将开盘”的信息，但是即便是九月即将结束，也没什么动静。作为主城供应大户的成华区情况也基本相同，“SM锦悦”就不说了，属“水王之王”的捂盘王系列，源滩麒麟荟早就放出了即将开盘的信息，到了九月末也依旧没有任何动静。

▼成华区、天府新区九月预计开盘楼盘

反观上半年，无论一圈层还是二圈层，均贡献过不少高性价比刚需盘，万人摇神盘在上半年的开出数量就已经超过去年一整年的总合。要论上半年成都楼市的热度，从购房者不论是对新盘还是二手房的热情就可见一斑。

三

「 撕破金九银十的假面具，随机应变判断市场 」

随着十五条出台，很多购房者开始迷茫；这时候记住一点：即便出现降价，也不代表你后面能以更低的价格买到当下的盘。

这个月成都楼市最有热度的话题是什么？

毫无疑问：新政十五条！

▼2020年天府新区房价走势

▼2020年大成都房价走势

而新政十五条最大的影响在于二手房的“二改五”和增加新盘供应两方面。这时候可能会有人认为政策使然，未满五的二手房会因为税费等原因，成交价格降低。而新盘方面，尤其是供应较为紧张的区域，在增加供应量以后，价格也会相对降低。

从某二手房交易平台上的数据可以看出，目前未满五年的二手房占据了相当大的比例，在未满五年的二手房交易成本增加的情况下，2013年或者2012年之前的“老房子”的关注度很可能会逐渐上升。

其实即便真的降价，也只是二手房纸面成交价稍稍下降，毕竟没满五的要包税（要相信羊毛出在羊身上，楼市中的购房者才是真正的羊）。

另外现在一圈层大部分板块本身供应不足，未来新盘卖完后，之后绝对不可能再以更低或者同样的价格买到一样的盘。

如果说后期有没有可能出现大成都的整体均价下降？答案是很有可能的，随着一圈层的产品逐渐去化，后面二三圈层刚需产品开得多，比例上升，确实能让成都的新盘均价看起来比较低，但是这个均价其实是比较虚的。

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