看到这个小区车位“打两折”后，我们整理了一份买车位的小攻略

 

作为买房时最重要的配置之一，车位价格的起起伏伏时刻牵动业主的敏感神经。“要不要买”“怎么买不亏”都是问题。

文／成都商报-红星新闻记者 陈齐美

去年底，位于东二环的九龙仓·御园开始了车位大促——标准车位18800元，微型车位16000元。

地处东二环，九龙仓御园不到2万的车位卖价，算得上触底价格。而一位业主告诉发哥，她家的车位当时的买价是12.8万元。尽管作为促销活动，且购买时有着严格的要求，但降价11万的车位，依旧让许多当时的业主意难平。

除了在“新房”阶段价格变化幅度大外，在二手房销售期，车位的价格表现差别巨大。许多读者告诉发哥，二手房已经卖掉，但车位价格却一降再降也难以出售，不过仍有例外，A女士介绍，她曾经7万元买下的车位，二手价格可以达到27万元。

二手市场的表现分化，越来越多业主也在是否买车位这道选择题面前纠结不已，那么，如果买房人如果要下决心买车位，需要做哪些功课？

关于车位配比的真相

其实，第一个需要做的功课是了解小区的车位多少。我们去买房，置业顾问会介绍，小区的车位配比是1:X。

事实上，在成都的规定是，以面积配比配置机动车位。目前，成都二环内车位配比要求为，每100㎡配置1个车位，成都二环外为每100㎡配置1.2个车位。

这也就意味着，影响车位数量最直接的就是小区的建筑面积，户型越小的小区车位配比越少，户型越大的小区车位配比越多。

为了让购房者有更直观的了解，房企营销端口的人往往会用“总户数：车位数”来形成车位配比。比如，某小区的车位是1：1.5，那么就是每1户拥有1.5个车位。

开发商：怎么买车位？

对于多数房企而言，在动辄数十亿的项目产值中，车位的货值小到不值一提，因此，多数项目最多会集中销售1、2次车位，其后便交由物业销售。

一位房企的营销负责人给发哥讲述了一些关于车位购买逻辑：

01

哪些项目车位可以买？

她指出，如果小区买来自住的家庭较多，且处于城市核心位置，周边并没有多余的临停位置，那么这样的车位肯定可以买。

而部分位置较远，并没有大量业主急于入住的项目，车位购买则可以再多做考虑。而开发商为了把这些项目的车位卖出去，就会通过提高车位租金和临停费用等方式来“逼单”。

她也指出，对于大户型项目的高端小区，车位往往不难卖，价格合适的话，业主多数会选择一次性至少购买两个车位。

02

什么时候买车位更划算？

首先，首开的车位，价格都会较高，但货源充足，意味着业主在此时买到的车位可能是位置最好的。如果资金充足，又需要后期方便，那么，首开时可以毫不犹豫下手。

其次，如果想选择性价比高的车位，可以在项目交付后1年左右购买，这个时候开发商基本会有一些车位促销活动，但可选范围不多，可能会距离自己所住单元楼栋较远，或者是在负二或者负三的位置。

车位最便宜的购买时机，则是在尾盘时，不过这时剩余的车位位置都比较差，想捡漏的可以等到这时再买，九龙仓·御园的车位大降价也正是基于这一逻辑。

二手市场，车位表现如何？

我们也从二手市场看了看车位的销售情况。许多经纪人都告诉发哥，二手车位的流通，主要看小区的车位配比，以及小区本身的定位。而且，一部分业主也会提出买房送车位的出售方式。“但加在房价里的车位，对于许多刚需小区业主而言，也是很具体的。”

相较之下，一些车位配比有限，但户型更偏改善的小区，二手车位既抢手也更能卖得起价。

位于三圣乡的四海逸家就是一个典型，整个小区的户型都有超大赠送，比如建面89㎡户型实得超过200㎡，从尺度感和总价来看，这是一个更偏改善的项目。

但由于户型建面小，在车位配比上远远不足。因而，我们从贝壳APP的成交记录中能够看到，小区的二手车位成交价达到33万以上，且有着较多的成交。但一些定位刚需的小区，二手车位的成交价格往往会比业主当初的买入价格大打折扣。

该名经纪人告诉发哥，现在的许多刚需项目车位并不好卖，一来是买入的业主或许并没有购车打算，另一方面，对于这些购房者而言，数万元的价格，或许已经在预算之外。“成熟的二手小区在购买车位时可以去看看小区的临停车位是否充足，以及思考清楚自己这套房子的居住周期，结合这些情况再做是否买车位的打算。”

卖不出去的车位

可以卖给非小区业主吗？

另一个现实的问题是，房子卖了，没卖出的车位怎么办？

此前，在麻辣社区的论坛，有网友被成都市不动产登记中心告知“车位卖给非小区业主则不进行不动产变更登记”，该网友提出了质疑。其后成都自然资源局针对这一情况给到回复：

《民法典》第二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关’应当首先满足业主的需要’的规定。”故车位不动产登记按照上述规定办理。

车位可以卖给非业主吗？

在成都《关于建设项目剩余车位（库）整体转移或部分转移的处理意见》中指出，建设项目剩余车位（库）受让主体主要包括三类：1、已按照配置比例购买了车位（库）的业主；2、房地产项目公司需清算注销时，可以通过清算程序，转移给股东或物业公司等与公司有直接关联的非业主；3、保留的自持车位（库）可以整体转移给专业的停车发展管理公司。

意见中包括了三个内容：1、车位主要面向业主销售；2、车位可以对非业主整体销售；3、车位对外销售前，必须满足业主需求，且必须向业主公示。

进入二手销售期的车位，有业主提出：在业主群发布消息，并没有人购买。但从现实的执行来看，对外销售的车位并不能进行产权变更，因而，业主只能通过出售使用权或以长租的方式进行未售出的车位经营。