调查|唐山房企举报绿城疑云：楼市下行致项目承压 合作方反目对簿公堂

财联社6月17日讯（记者 王海春）伴随楼市在低位徘徊，房企间合作问题凸显。因河北德融房地产开发有限公司（以下简称“德融地产”）在微博发布举报信，绿城中国及绿城管理近日卷入漩涡。

据了解，绿城方面通过轻资产管理方式，向德融地产及其股东天鸿房地产在唐山一个项目输出管理。受市场等多方面因素影响，该项目业绩不佳，双方因项目陷入僵局并产生纠纷。

上海一家房产机构分析师指出，轻资产输出，是辅助增强其它企业盈利能力的一种方式。“企业、项目禀赋有差别，市场会出现起伏，运营主体仍为企业本身，输出管理无法保证所有项目都盈利。”

引起市场关注的其中一个焦点是，双方合作中涉及的借款事项。

有媒体报道，与绿城相关联的沈阳全运村建设有限公司向天鸿房地产借出6亿元，天鸿房地产偿还部分本息后，因部分借款不能偿还而签订借款延期协议，天鸿方面则需在偿还本金外再支付一定利息。天鸿方面认为，项目销售不理想与绿城管理失职有关，项目销售情况不佳延长了借款偿还周期，绿城所获利息收益越高。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平向记者表示，该事件中借款纠纷，应视双方所提供证据来判定合同是否有效，以及是否适应相关条款。

双方各执一词

成立于2010年的德融地产，为天鸿房地产全资子公司，后者为河北省唐山市企业。

德融地产在举报信中表示，绿城虚假宣传旗下绿城管理项目代建能力，利用强势地位将项目委托管理工作交予绿城管理承揽，捆绑借款方签订内容有失公平的项目代建格式合同，又因履行能力严重不足构成根本违约给合作方造成巨大损失，构成商业欺诈。

该公司在举报信中称，绿城中国并无金融放贷许可证，却向社会不特定对象发放高息贷款谋利。

德融地产续称，绿城中国的金融事业部自2018年开始从事金融放贷业务，通过沈阳全运村建设有限公司等关联企业作为放贷工具，已发放贷款24笔，放款金额104.37亿，贷款利率高于年息15%。

对此，绿城中国方面回应，公司及下属企业均依法合规经营，不存在德融地产所述之违法违规情形。“对于其编造、传播、散布不实信息，扰乱社会秩序行为，我司将依法追究其法律责任。”

绿城中国在一份声明中表示，天鸿房地产、唐山鸿柯房地产、河北德融地产因违约引发多起诉讼等纠纷案件，目前相关案件正处在司法程序中。德融地产在诉讼期间杜撰不实内容，通过网络散布虚假信息，损害绿城及相关主体的商业声誉，企图干扰司法公正，以达到逃避法律责任目的。

因双方各执一词，外界由此质疑，举报信所述事项是否属实，有哪些材料作为依据。就此问题，德融地产相关人士并未正面做出回应，而是向记者表示，公司目前正与绿城接洽、磋商过程中。

“没有进一步协商结果之前，举报信中所指更详细内容，目前暂不便透露更多，也不便提供相关材料。”德融地产上述人士说。

记者在采访中了解到，德融地产发举报信之前，双方已因经济纠纷产生诉讼。

公开资料显示，天鸿地产今年2月向唐山市中级人民法院提起民事诉讼；该诉讼今年3月得到受理，案件正在审理过程中。

接近绿城中国一位人士向记者表示，双方正通过司法途径解决纠纷。“是非曲直，法院自有公断。为避免干扰司法之嫌，目前暂不回应更多。”

业绩承诺悬疑

绿城与前述房企之间产生纠纷，因位于唐山的绿城桂语江南项目而起。

2019年12月，天鸿房地产与绿城达成合作意愿，绿城管理对该项目输出轻资产管理。

中原地产高级研究经理卢文曦指出，小型房企因总体实力较弱，有时会借助知名企业影响力、管理能力，以提高项目销售业绩及利润水平。

公开资料显示，绿城桂语江南项目建筑面积13.76万平方米，由3栋小高层、14栋洋房组成。

天鸿地产在公开信中称，该项目2020-2021年销售回款总完成率4.47%，项目全部回款9393余万元，低于绿城承诺的21亿元。

据房天下数据，上述项目2020年12月开盘时均价1.7万元/平方米，2021年8月底推出洋产品房后，当年9月项目销售均价涨至2.15万元/平方米。而受市场不景气影响，今年4月项目销售均价降至2.05万元/平方米。

“去年下半年以来市场行情走低，楼盘销售业绩普遍不佳，很多项目不得不以价换量，三四线城市项目面临的去化压力更大。这种走势下，也会波及代建、输出轻资产类项目业绩。”卢文曦在接受记者采访时说。

因销售不及预期，双方产生矛盾。此后，天鸿房地产于2022年1月接管该项目。

“该事件中一个尚待厘清的争议在于，绿城管理是否做出与业绩相关的对赌承诺，并签署过具有约束力的相关文件。如果绿城并未做出此类明确承诺，那么业绩承诺可能只是德融地产单方面的预期。”业内一位分析人士表示。

就绿城管理是否做出过业绩承诺，记者分别向德融地产及绿城管理进行了求证。德融地产并未给出回应，绿城管理方面则向记者表示，“请以大股东绿城中国公布信息为准。”

据了解，绿城管理与天鸿房地产的合作，是通过唐山鸿柯房地产开发有限公司展开的。

据天眼查信息，天鸿房地产持有唐山鸿柯房地产90%股权，沈阳全运村建设有限公司持股10%。

就绿城与沈阳全运村建设的关系，公开资料显示，双方在人事及业务方面均存在交集。

天眼查信息显示，沈阳全运村建设与绿城房地产集团，均为绿城莱芜开发有限公司大股东；沈阳全运村建设还与绿城集团全资子公司绿城理想生活服务，共同参股了湖州驭众股权投资合伙企业。此外，绿城中国执行董事李骏在沈阳全运村建设担任董事。

两地官司“局中局”

有开发商指出，既然商业经济纠纷已开始走司法途径，双方原本应通过相应司法程序，由法院做出判定。

“天鸿房地产与绿城并非一个量级的企业，天鸿通过微博举报引起市场关注，是否有借此来促成协商解决争端的可能，也未可知。”上述开发商表示。

对于在走司法程序同时又在微博举报绿城，德融地产方面表示，“我们希望能解决一些实质性问题。双方虽然一直在就一些争议事项进行沟通，但这中间并不顺畅，出现一些波折。”

就其欲解决的是否为借款方面的问题，德融地产方面并未对此做出进一步说明。

记者在采访中获悉，德融地产在唐山提起诉讼之际，绿城关联方发起带有反击意味的另一场诉讼。

因与唐山鸿柯房地产、天鸿房地产、德融地产等产生借款合同纠纷，沈阳全运村建设向辽宁省沈阳市中级人民法院提起诉讼。天眼查信息显示，该案件将于7月7日开庭。

杜跃平指出，此事件中目前已出现两个案件，需要厘清的是，这其中存在两项不同的法律关系。

一是天鸿房地产、唐山鸿柯房地产与绿城管理、绿城中国之间的委托代建合同关系。二是沈阳全运村建设与天鸿房地产、唐山鸿柯房地产、德融地产等之间的借款合同关系。

“前者由唐山市中院立案受理，后者则由沈阳市中院立案受理。法律关系不同，受理法院审查的要点完全不同。天鸿房地产方面与绿城方面争议的一个焦点是，借款合同是否有效。”杜跃平表示，依据相关法律，套取金融机构贷款转贷的；未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的，法院可认定民间借贷合同无效。

杜跃平在接受记者采访时表示，基于目前已公开的信息，如天鸿一方能在庭审中证明，出借方沈阳全运村建设仅是名义上的出借主体，实际的出借主体是绿城中国，那么法院可认定借款合同无效。反之，如借款合同不存在无效的情形，那么天鸿一方则应承担相应的违约责任。