解局丨瑞房牵手英资高富诺 拟收购南京国际金融中心背后

观点地产网 12月22日，瑞安房地产有限公司发布公告称，公司的间接全资附属公司奥华与高富诺集团成立了一家合营公司，双方各持有50%权益。成立合营公司，是为了以此去收购位于江苏南京的一宗商办物业。

据了解，标的物业正是位于南京秦淮区汉中路的南京国际金融中心。该项目总建筑面积为10.92万平方米，包括一座45层高的甲级办公大楼及一座7层高零售商场，以及278个地下停车位。

从瑞房的角度看，能拉来一个具备强劲实力的合作伙伴自然是件值得欣喜的事，毕竟这能够大大减轻其收购所带来的资金压力。对此，其在公告里表示，成立合营公司符合本公司的轻资产策略，让公司可以更专注于成为一级商业房地产业主及营运商。

另一边，坊间对于这次的标的物业其实也不陌生。十几年前，该项目曾是南京新街口区域最高的一栋写字楼，算得上是当时南京的“明星项目”之一。

不过，让该项目真正收获大量关注目光的还是因为其前东家ARA公司。资料显示，该公司的一个重要股东，是李嘉诚旗下的长江实业。于2014年，持有已经5年的ARA将该项目转卖给了三胞集团。

时过境迁，南京国际金融中心也已是几经易主。而随着瑞安和其合资伙伴的入场，该项目或许有望迎来新的归属。

从招商到三胞的20年

追溯起来，南京国际金融中心这个项目的历史已经超过了20年。

当时，这个项目的名字仍叫做“招商局南京国际金融中心”，首任项目开发者正是招商地产。

2000年，南京国际金融中心的裙楼开始投入使用，在南京新街口百货商店股份有限公司的打造之下，这里成为了后来南京人耳熟能详的“东方商城”。

开局顺风顺水，但天有不测风云，由于在当时受到了亚洲金融风暴的影响，该项目塔楼部分的建设工程不得不暂时停滞。

对此，时任招商局地产控股股份有限公司副总经理、南京富城房地产董事长杨志光解释称：“在金融风暴的冲击下，一些企业倒下了，而招商局挺住了。中止塔楼的建设，是公司在特殊背景下的战略节奏调整。”

四年之后，直到2004年8月，南京国际金融中心主楼续建工程才继续动工，此后又过去了五年时间，该项目才在2009年5月被正式启用。

稍感唏嘘的是，最初开发者招商并未坚持到“最后一刻”。就在该项目正式启用的前一年，招商局地产控股股份有限公司发布公告称，将南京国际金融中心出售给ARA，交易对价为16.25亿元。

当然，在这笔交易中，作为卖方的招商地产并不亏。据公告披露，招商地产预计在该等出售事宜中取得收益5亿元。

第二任东家便是有长江实业参股其中的ARA了。和招商地产不同的是，专注于地产投资、信托管理、基金管理的ARA具备着更强的金融属性。在其持有南京国际金融中心项目的第四个年头时，ARA就曾萌生过想要通过该项目去“套现”的意愿。

当时消息称，于2012年9月，ARA曾计划将旗下的南京国际金融中心、大连天兴·罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦三个内地商业地产项目打包在新加坡发行REITs。

尽管该计划最终未能成行，但也让众人意识到，对于这一类资产管理公司而言，只要回报能够达到预期，“退出”是迟早的事。

2014年，ARA出售南京国际金融中心事宜尘埃落定，据代理此项目出售的仲量联行证实，亚腾亚洲基金已完成南京国际金融中心的整栋出售，成交金额为24.8亿元，较其当初拿下该项目时溢价了52.6%。

据悉，此项交易是当时长三角地区内（除上海外）有史以来金额最大的有稳定收益物业的整栋交易。消息一出，南京国际金融中心和ARA股东长江实业瞬间被推到了风口浪尖，尤其是关于李嘉诚撤资内地的消息更是甚嚣尘上。

最后长江实业方面不得不站出来回应称：“该项目是ARA管理的亚腾亚洲基金旗下的一个物业，长江集团并无投资在该基金。因此，此次出售有关物业并不涉及长江集团、李嘉诚基金会或李嘉诚先生本人。”

热闹过后，众人的目光才开始投向“新买家”江苏省民营企业三胞集团身上。其实，当时人们对于三胞集团接盘并没有太多的惊讶。

作为江苏本土起家的一家民营企业，三胞集团当时控股着宏图高科和南京新百两家上市公司，并借此持有着新街口上的南京新百、国际贸易中心和东方商城等项目。在拿下南京国际金融中心之后，三胞集团持有着新街口超过一半的商业经营面积。

由于新街口中心广场上矗立着一座孙中山先生铜像，因此当时还有传闻说，三胞集团董事长袁亚非曾经感慨道：“孙中山先生现在在新街口放眼望去，看到的都是三胞集团。”

2016年，通过在上海证券交易所挂牌发行的资产担保类证券计划，三胞集团将南京国际金融中心转让至该资产担保证券计划的名下，实质权益持有人包括招商银行等12个持有人。

2018年起，三胞集团便陷入了资金链危机之中。就在2020年12月22日，三胞集团的重组方案刚刚获得通过，债务重组正式启动。同时，中国华融江苏分公司作为“纾困方”，将为三胞集团提供80亿元的资金支持。

牵手高富诺收购南京国际金融中心

据公告披露，本次用于收购该项目的合营公司，其股东承诺出资总额将不超过人民币16.2亿元，约合19.21亿港元。

而该等资金中包括了与收购事项相关的承诺出资；根据收购事项的最终协议外商独资企业须支付的违约金及赔偿金（如有）；合营公司及外商独资企业的营运开支；以及未来现金出资等，上述出资将首先以股东自有资金通过不计息股东贷款支付。

由于交易仍未最终敲定，瑞房也在公告中表示，倘收购项目公司未能进行，则股东贷款将于扣除就收购事项的任何已产生成本后，按比例偿还予奥华（瑞房间接全资附属公司）及合营伙伴。

不过，据相关人士透露，该笔交易目前各方已经基本谈定。

作为一个商业地产运营商，拿下南京国际金融中心对于瑞房而言好处自然是无需赘言。不管是评判项目所处的城市发展实力，还是看项目所在的具体区位，南京国际金融中心无疑都算得上是一个优质的商办标的物。

与此同时，据观点地产新媒体了解，瑞安房地产其实大部分物业项目都集聚于上海，在长三角区域其他城市的布局并不多。据其官网显示，瑞房目前在南京也仅有INNO未来城和百子亭两个项目。这次拿下南京国际金融中心项目，对其“走出”上海的布局策略意义不小。

据相关人士介绍，瑞房这一次收购事宜其实之前已经有了苗头。就在今年的中期业绩会上，公司董事长罗康瑞便曾透露说：“看到有好的机会我们都会很认真地去研究，现在正在研究一些项目，已经聊得比较接近了。”

而在收购的过程中会引入外资合作伙伴，也同样是瑞房一贯的审慎风格使然。

除了这次瑞房在公告中提及的“成立合营公司符合轻资产战略”之外，罗康瑞此前也曾坦言说：“我们比较瑞房采取稳健的投资和财务政策保守，希望把现金留在公司，但在市场调整的大环境下我们也会关注符合瑞房长期策略的投资标的可能会有一些好东西让我们去捡。”截至今年上半年，瑞安房地产的在手现金接近140亿元。

值得一提的是，瑞房这次引进的合资伙伴高富诺集团尽管在内地有些名声不显，但其在英国却可以称得上是声名显赫。资料显示，该集团成立的历史可以追溯到340年前，该集团由一个名为“Grosvenor”的家族掌控着，家族最新掌舵者Hugh Grosvenor 也是第七代威斯敏斯特公爵。