规划师关彦斌：深圳土地整备利益统筹新政下的解读与思考

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规划师关彦斌：深圳土地整备利益统筹新政下的解读与思考

深圳作为改革开放的窗口，其城市发展以及国土空间规划方面都走在中国前列。利益统筹是深圳盘活存量低效用地、实现国土空间提质增效的重要手段。规划师关彦斌更是发现：深圳利益统筹新政作为深圳落实综合改革试点的重要实践，同样可以为其他城市提供可复制、可推广的存量低效用地再开发“深圳经验”！

土地制度创新一直伴随着深圳城市发展

2022年3月30日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市土地整备利益统筹办法》征求意见稿（以下简称“新政”），这是继2018年《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（以下简称“6号文”）后发布的又一重磅土地政策文件，引起了深圳社会各界的广泛关注。

据关彦斌分享，利益统筹是深圳破解土地问题的重要抓手。深圳通过1992年的原关内统征和2005年原关外统转，快速实现了名义上的全域城镇化，同时由于当时补偿不到位、制度不完善、管理不规范，产生了大量遗留问题用地。在此背景下，2018年，深圳出台了6号文，为盘活这类历史遗留问题的土地提供了政策支撑。

另一方面，新形式新要求对土地整备，利益统筹政策提出了新挑战。6号文对原农村利益统筹实践取得了一定成效，在实施过程中也逐渐暴露出政策空白、模糊以及项目间利益差距可能过大等不足，亟须更新迭代。

新政下深圳利益统筹发展趋势

——利益统筹将成为土地二次开发重要手段

新政将利益统筹的实施对象扩大到各类产权的存量低效用地，为大范围推进利益统筹提供了可能。相对农地入市和非农或返还地开发，利益统筹适用对象广、量多；相对城市更新，利益统筹不受合法比例、建筑年限、更新意愿等限制，在规划调整上也有更大弹性，“政府主导、社区主体、市场参与”的实施模式可以得到政府的大力支持，这些利好优势必将使利益统筹成为土地二次开发的重要手段。

对于深圳土地整备利益统筹新政，规划师关彦斌归纳总结道：“利益统筹新政作为深圳落实综合改革试点的重要实践，在延续老政策实现多方利益共享的底层逻辑基础上，从利益统筹规划和项目管理两大方面进行了大幅创新优化，对连片成片推进土地整备，促进规划实施，激发市场活力起到了积极作用，整体向好必将推动再一波土地整备利益统筹高潮。”

总体来看，深圳利益统筹新政是先进的、前沿的，但也有些做法值得进一步探讨：新政中量化价值预期是否更有利于利益统筹项目的推进，还需要实践来检验。关于深圳未来的发展方向，以及发展是否能借鉴给其他城市，关彦斌也提出了看法：任重而道远。不过这也正是深圳这一富有“改革”基因城市不停在尝试的，不断试错之下终会完善城市发展道路。

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