因为“租售比”太低，所以买房不如存年金？

 

大家好，我是文文大保贝儿，你的脚后跟部保险博主。

01

我有一套小房子租出去了，

有人跟我说，你这个房租确实是不高，而且中间还有断租的风险，你又是在保险行业，那你为什么不把房子卖了买年金呢？

问题很好，我来分析分析哈~

首先，我也买年金的，而且我并不缺买年金的钱，不至于为了买年金卖房，对我而言买房和买年金并不冲突。

第二点呢，我也说了，那个小房子是我人生的第一套房子，这个房子的意义对我来说非同一般，也影响了我的很多人生选择。

如果不是在23岁的时候买下了这套房子，不会有今天30岁的我。

而且未来我可能还要再住这个房子，或者有其他的用处，现在郑州房地产市场也不是非常乐观，当下卖房也不是好选择。

第三点就是，我本人非常不认同“买房不如买年金”这种观点。

你肯定在朋友圈里见过卖保险的发这种内容：

一个年金和房产的对比图，年金安全稳定、年年生息，房子租金远低于年金，买卖还有各种杂费......

最后给出一个结论：买房不如买年金。

猛的一看，好像还比较有道理，但稍微想一想就能看出来问题：这个假设的基础，是房价一直不变，永远不涨。

这个就是非常典型的“屁股决定脑袋”，根据结论，倒推出来一套逻辑。

看似很有道理，实则完全说不通。

文文大保贝儿一个卖保险的，看见这种逻辑，都要说句：呸！

02

其实有不少人，包括一些经济学家，也用租金回报来衡量房产是否值得投资。

专业词汇叫“租售比”，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

房屋租售比这个概念，是国际上用来衡量某地区楼市，运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300 。

比值越高，说明房屋的投资价值越大。

很多年前，一些经济学家说中国租售比全世界都算垫底的，因而得出结论“中国有房价泡沫”，结果不少城市几年翻一倍，经济学家被持续打脸。

中国很多的一线城市，确实租售比不高，我们就拿北京、上海这两大城市来说吧：

按照6万块钱一平来说，一套100平米的房子，房价就是600万。

如果说一个月的租金是1万元，租售比就高达1：600。

这么高的租售比，就会使得房屋所有者，通过出租的形式回收成本的时间会很漫长。

像我的小房子，就按总房价60万算，一个月租金1200元，租售比的话就是1.2：600。

那是否就能凭借这么一个“租售比”的数字，得出结果房价高估，泡沫很大呢？

房产有没有泡沫其实这个问题很难回答，但指着租售比去说房产有泡沫就一定是不对的。

因为看一些国际上租售比高的城市，城市化基本已经结束了，产业成熟，人口流入很低，城市未来的发展预期也是很低了。

而且，海外不少城市都有各种房产税费，房产的隐形持有成本非常高，所以相比我们国家，“租”的需求比“买”要高一些，间接导致了租售比。

而中国一二线城市人口流入的速度，是远远高于海外的一二线城市的，有更好的预期，“估值”高，并不能说有什么不合理的。

比如说深圳，租售比低，但这个城市人口大量流入、新兴产业多，大家看好的是它的未来。

再者，租售比只有在行情平稳期才意义更大，在房价上涨期间属于失真，得等房租跟着涨上来才算是真实的。

放眼全国，房租价格像郑州这样年年下降的，也不多，大部分城市每年的房租都是在上涨的。

所以，单单拿“租售比”这么一个单一的指标来判断房产的价值，是非常单薄的。

鹤岗的租售比再高，也不如北京的房子，对吧？

“租售比”是一个静态指标，而我们买资产，更多看的是未来。

用静态指标来评判一个动态变化的客体，这就是“刻舟求剑”了。

03

房子是房子，但又不仅仅是房子。

咱们中国有“户籍制度”，因此房子不止是住宅本身，还含有户籍权力。

比如在好学校旁边租个房不买，就想上这个学校，那当然不行了。

“租售同权”喊了许多年，依然还没有落地。

而且，“租售同权”并不是规避“居住证积分制度”的法宝，难道不用买房，只要在一线城市租房，就能享受该城市的户籍福利了吗？

如果租在重点学区内，孩子就能直接读上重点学校了吗？

“租售同权”一定是有门槛的，没有这么明显的、人人都能随便钻的空子存在的。

租房和买房是两个不一样的市场，租房是消费，而买房是投资。

即便租金再低，租住再同权，买房跟租房就是不一样。

再说回年金。

其实老拿“买房”和“买年金”这样去对比来对比去，真没什么意思。

不买房也不是不行，那总要有地方住、总得租房吧。

总不能地上铺着保单，身上盖着保单，人就去天桥底下睡觉吧？

那么，不买房的情况下，“租房”就是个刚性消费，而买年金不是消费，它是储蓄，把钱安全稳定的存起来。

前者有“消费”属性，后者有“储蓄”属性，非强行去在“投资属性”上对比，有失偏颇。

所以，虽然文文大保贝儿是个卖保险的，但我真的觉得，买不买房，做不做储蓄，其实还是得看自己情况。

刚组建家庭，一定是专心先搞定“买房”这个事吧，“居住”是刚需。

文文大保贝儿自己，也是在25岁之前，先集中一切力量买下了郑州的两套房子，之后才去考虑其他投资、理财的。

如果不是先给房子买了，我的心态一定早就爆炸了，可能就会在郑州房价最高的时候冲进去高位“站岗”了。

另外记得把健康险买了，储蓄险可以缓一缓，更别去乱投资理财了。

千万别一个不小心，首付变车库、车库变车轱辘。

如果说刚需住房、改善住房都搞定了，考虑做房产投资，那确实是要谨慎的，坚持“房住不炒”。

不要把之前依靠中国经济奇迹，和城镇化发展的时代红利，在房产上赚到的钱，当成是自己的能力。

04

这两年，确实很多行业都在变难，有些行业还被干没了。

无论面临何种灾害，都得有持续现金流收入，这一点是非常重要的。

未来几年，赚钱可能会更难，我们在做投资决策的时候，也需要更谨慎。

比如说同样是当房东收租。

如果是开在景区的民宿，遇到疫情这种灾祸，就像灭顶之灾。

即使没有疫情，国内民宿也在走向红海阶段。

而如果是一套主要城市核心地段的刚需小房子，它的出租率和紧俏度，就天然优秀很多。

当然了，拿一些钱放保险做储蓄，在这个大环境下，也是非常值得和理性的行为的。

越是疫情时候，这些对比就越鲜明。

一个能经受考验，持续不断有现金流收入的方式——

会是我接下来认真思考的方向。

作者：

文文大保贝儿，90后中年美少女壮士，个人寿险规划师，脚后跟部保险博主，全网最穷理财博主。