房企又讲新的资本故事：“代建之王”绿城管理正式赴港上市！

 

今日看点

筹备3年之后，绿城管理上市计划迈出实质性一步。2月28日，绿城管理向联交所提交招股书，瑞信、德意志银行集团为联席保荐人。另据路透社消息，绿城管理计划通过香港首次公开发售筹资约2.5亿美元。

若你有好的观点，欢迎一起来讨论！

筹备3年之后，绿城管理上市计划迈出实质性一步。

近日，绿城中国发布公告称，建议分拆代建业务并于香港联交所主板独立上市。

2月28日，绿城中国（http://3900.HK）旗下代建“独角兽”绿城管理在港交所递表，联席保荐人为瑞信及德银。另有路透社报道称，绿城管理计划筹资约2.5亿美元（约19.5亿港元）。

早在2017年，绿城管理就已启动上市计划，后因绿城中国前主要股东寿柏年清空股份，上市事宜暂时搁浅。2019年7月，绿城管理重启上市。

NO. 1｜壹

最大的房地产代建公司

绿城管理是国内规模最大的房地产代建公司。

数据显示，绿城管理2018年新签约总建面为2240万方，占当年中国代建市场份额的四成以上，规模是第二大市场竞争对手的两倍以上。截至2019年9月底，绿城管理于中国25个省、直辖市及自治区的84座城市及于柬埔寨一座城市拥有262个代建项目，管理总建筑面积为68.5百万平方米。

绿城管理曾是绿城创始人宋卫平亲自打造的嫡系业务，早在2005年就已经初露头角。彼时，绿城从接受政府的代建项目切入到代建行业。

2010年，绿城前行政总裁曹舟南受创始人宋卫平之命，组建绿城代建平台，绿城代建业务正式成立。这也是代建业务首次在国内房地产行业展开，绿城可谓开了先河。随后，代建业务飞速发展。

2015年，绿城集团收购曹舟南和应国永个人创立的代建业务公司，绿城鼎益和绿城时代，组建新的代建公司绿城管理集团。

2016年，绿城宣布重组蓝城，将已拥有百亿规模的蓝城代建业务全部纳入绿城上市平台，并将绿城系代建业务全部整合到绿城管理。其后，绿城管理就开始了上市进程。

绿城代建的基本模式，是合作方以契约形式委托绿城进行开发销售环节全程管理，包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工教父管理及最后物业管理，绿城可在项目销售阶段使用“绿城”商标，进行品牌推广。

项目开发额度全部资金由委托方负责。绿城的收益主要来源于派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。2017年至2019年前三季度，绿城管理营收分别为10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元；利润分别为2.56亿元、3.63亿元及2.96亿元。

经过了多年发展的绿城管理，已初具规模。2017年，绿城管理的销售规模达到430亿；2018年上升为552亿元；2019年，该数字进一步提升至664亿元，对应的合同销售面积约505万平方米。

同时，对比其他代建公司，绿城管理在代建领域有四点核心竞争力：

第一，是品牌。在C端市场的品牌溢价是做代建的前提条件；

第二，是产品力。绿城在这个行业里头特别出彩的地方是产品力，绿城产品品质位居中国房地产行业的一线阵营；

第三，是团队。做代建实际上拼的是服务能力、运营能力；

第四，对产业链上的资源整合能力。做代建需要后台更强大的产业链的资源，施工设计、材料供应商等各种服务的体系分包。

绿城管理作为绿城的重要组成部分，有两大优势。

1、绿城管理的毛利率高。

绿城管理的毛利率亦是高到惊人，历年来一直保持在50%以上，虽然在2019年前三季度遭遇“滑铁卢”，公司毛利率大幅下滑至44.9%。

不过公司表示，公司毛利率主要受商业代建业务的毛利率影响，并略受其他两项业务影响。占绿城管理七成营收的商业代建业务，毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%，并由2018前三季度的57.2%再度降至2019年同期的47.6%，整体毛利率受到影响或与和业务伙伴合作摊薄利润有关。

2、绿城管理负债健康，没有太大的负担和风险。

作为轻资产代建公司，绿城管理负债健康，没有太大的负担和风险。

根据招股书数据，截至2017年、2018年及2019年9月底，绿城管理短债分别为1000万、1000万和0，同期手头现金分别为2.94亿、4.71亿和8.62亿。

NO. 2｜贰

绿城管理的上市之路

此时，绿城管理上市的准备已经充足。

绿城管理总经理李军此前公开表示，绿城管理IPO早在2017年便启动，2018年3月，绿城中国董事会审批同意了绿城管理的上市计划，但随后寿柏年清空绿城中国股份，当时为了保证交易，暂停了绿城代建业务的上市，直到2019年重启。

同时，随着各种压力的增大，绿城管理开始冲刺上市。

绿城在今年面临巨大的销售压力。

2020年绿城要实现2500亿销售规模，相比上年增长23.9%。从以往的数据来看，这个增速对绿城来说，算不上难以完成的目标。数据显示，2016年-2019年绿城中国的合约销售金额分别为1139亿、1463亿、1564亿和2018亿，期间同比增速为28.4%、6.9%和29%

但绿城这个数据在这个多难的2020年变得艰难。

由于疫情影响，房地产行业正遭受史无前例的寒冰期。克而瑞数据显示，2020年1-2月绿城中国的操盘金额仅有101.2亿，同比下滑24.3%。也就是说，绿城想要完成2500亿的销售额，需要在剩下的10个月里完成2400亿的合约销售。

不过，对于代建业务来说，或许影响没有那么大。

绿城管理对于疫情的影响非常乐观。根据招股书说法，肺炎疫情不会对其业务营运、经营业绩及财务状况产生重大不利影响。同时，绿城管理表示，已经在2月17日恢复现场工作，代建项目也正准备复工，预计3月逐步恢复。

越是困难，就越需要添加新鲜的血液。准备已久的绿城管理就顺势冲刺。

招股书披露，本次分拆上市完成后，预期绿城管理将继续为绿城中国的附属公司，其业绩及利润将继续并表至绿城中国。

如果算上上市的绿城管理，2500亿的销售额或许没有那么艰难。

地产分析师严跃进表示：绿城旗下板块多元化，代建业务上市之后，既有独立性，又和其他业务保持关联，对绿城品牌营销有积极作用。另外，无论地产行业行情好还是不好，代建业务都能降低资产运作成本，上市后可以获得更多融资，轻资产模式下，企业上市是被积极看好的。

地产评论员陈宝存也表述了相同看法，上市对未来绿城融资有益。

NO. 3｜叁

结语

绿城管理一旦上市成功，不仅时继绿城继绿城中国、绿城服务（http://2869.HK）外的第三个上市平台，而且会成为“代建第一股”。

同时，这也是一次试水。

关注资本市场的人知道，当前物业股在香港表现抢眼，那么同样以“轻资产+高利润”为特色的代建股能否获得市场青睐，将会成为代建市场的焦点。

目前，国内开启了代建业务的房企不在少数，诸如滨江、雅居乐等公司，都成立了代建公司。随着绿城管理在资本市场上的一跃的后续，其他公司的或许跟风上市。

亿翰智库认为，未来随着房地产行业日趋成熟，投资与开发逐步分离，代建业务的发展空间也会越来越大，这是绿城持续增长的预期机会。

那么绿城管理能否复制绿城服务的“辉煌”，在资本市场上扬帆启航？我们拭目以待。

- END -