“崇明地主”光明地产高负债之困

 

本报记者 刘颂辉 上海报道

日前，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”）公布了今年前三个月的经营数据。

数据显示，1~3月，光明地产实现营业收入53.05亿元，归属于上市公司股东的净利润约为1982.07万元，扣非净利润约927.82万元。与2020年疫情早期相比，公司的房地产结转收入增长明显，带动营业收入和净利润大幅增长。

然而，一季度业绩飘红难以掩盖光明地产当前的窘境。据2020年度报告披露，公司归母净利润同比下滑79.38%，至1.07亿元；扣非净利润同比下滑224.26%，至-5.86亿元。相比前一年，公司业绩下滑速度加快，依照监管“三道红线”新规，光明地产踩中三条，归为“红档”房企。截至2020年底，公司货币资金不能覆盖短期借款和一年内到期的非流动负债，存在98亿元资金缺口。

由于上海的在售楼盘位置偏远，去化不力，房源销售缓慢。5月11日，上海奉贤区的光明九胤项目置业顾问向《中国经营报》记者介绍，新推出第三批的64套房源，认筹数量约20余组。金山区的光明金山府项目自2019年2月开盘销售，至今有1034套房源待售，去化率44%。

针对业绩下滑和去化率不足的问题，记者多次致电并致函光明地产，截至发稿，相关负责人并未予以回应。

业绩滑坡

4月29日，光明地产发布2021年第一季度报告。报告显示，公司实现营业收入53.05亿元，同比增长732.05%；归属于上市公司股东的净利润约为1982.07万元，同比增长了111.21%，扣非净利润约927.82万元，同比增长104.5%。

光明地产方面表示，营收、净利同比大幅增长主要系报告期内房产主业结转收入同比增加所致。今年一季度，公司实现签约金额80.39亿元，同比增长217.75%，其中，权益签约金额为54.05亿元，同比增长255.83%。

公告显示，由于一季度光明地产的下属子公司收到预收房款等增加、支付土地款等减少，公司经营活动产生的现金流量净额改善为-1.02亿元，而去年同期为-12.66亿元。

去年，受到新冠肺炎疫情影响，人口流动及房屋施工活动停滞，给光明地产的项目开竣工、商品房销售带来极大的冲击。4月23日晚，光明地产披露2020年度报告显示，报告期内公司实现营业收入149.85亿元，同比上涨6.49%；归母净利为1.07亿元，同比下降79.38%；扣非净利为-5.86亿元，同比大幅下降224.26%。

光明地产在2017年宣布从房地产开发向多元化业务转型，新增土地储备逐渐扩大，分别为94.25万平方米、144.52万平方米、192.09万平方米、63.16万平方米。然而，归母净利从2017年的19.47亿元，连年下滑至2020年的1.07亿元，扣非净利润更是首次出现亏损。

从地区分布来看，2020年，华中地区项目的营收、利润皆在下滑。报告期内，该区域实现营业收入10.7亿元，同比减少57.94%，毛利率为18.84%，同比减少17.84%。业绩贡献最多的华东地区，则是出现增收不增利的情况，营收同比增长26.06%，但毛利率较2019年下降14.95%。

对此，光明地产在年报中解释称：“报告期内，由于受新冠疫情、市场销售区域及销售产品结构等因素影响，经营利润同比下降。”

时间回拨到2014年，上海市国资改革揭开序幕，光明食品集团旗下上市公司海博股份公布重组方案：原本主营出租车业、物流业及不锈钢器皿制造业的海博股份，将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农工商房地产（集团）股份有限公司100%股权和农房置业25%的股权。

重组完成后，公司更名为“光明地产”，主营将转型为房地产、物流两大业务，控股股东是光明食品（集团）有限公司。

去化困局

作为一家上海起家的房地产企业，光明地产有七成以上的土地储备位于长三角，上海市范围内的占比最多。不过，项目主要分布在金山、松江、奉贤等远郊地区，市区内的楼盘少，产品缺乏亮点也给后期去化造成了压力。

光明九胤是上海市奉贤区庆园路333弄的一处房地产项目，由光明地产与奉发集团两大国企联合开发，位于奉贤区南桥板块，规划有5幢16层的公寓及14幢5层的叠加别墅产品，总共756户。该项目于2020年4月首次开盘，目前还有93套房源在售。

5月11日，记者实地走访该项目了解到，目前销售的是第三批房源，一幢16层的精装公寓，共计64套。一名置业顾问介绍，前两批房源除个别叠墅外已经售罄。此次推出的整幢高层房源，认筹期是5月10日至15日，认筹金额30万元。

坐落于松江区路家圈路63弄的光明云庐项目，楼栋外部均已完工，绿化也基本完成。走进项目营销中心，仅有一名保安值守，两三名工人在进行售楼处拆除前的测量工作，未见任何销售人员在场。该项目于2020年4月20日取得预售许可证，直到今年3月才逐渐销售成为尾盘。上海网上房地产数据显示，可售住宅42套。

事实上，去年下半年，上海楼市进入回暖期，热点板块频繁出现“千人摇”“日光盘”。而光明地产旗下的几个在售楼盘却认筹惨淡，去化艰难，个别楼盘因认筹人数太少而放弃公证摇号。

位于崇明陈家镇板块的光明墅，于去年10月1日首次开盘推出381套叠加别墅，户型包括90~120平方米，均价31000元/平方米。摇号排序结果显示仅有69组客户有意向认购，认筹率18%。同在10月，上海有楼盘最高认筹率达到899%。

光明九胤在去年4月18日首次开盘，推出288套房源，均价40904元/平方米，在认筹期间也只取得31组有效认筹，认筹率10%。金山新城的光明金山府于去年9月29日开盘，推出617套高层，认筹20余组，认筹率只有3%。

记者注意到，上海崇明岛总面积约为1267平方公里，其中光明食品集团拥有崇明岛近200平方公里的土储面积，约占整个岛的1/6，光明地产因此被业内称为“崇明地主”。在上海市南边的金山区，2017年，光明地产子公司农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司以58.2亿元的底价，揽入金山新城JSC1-0402单元1-08A-01、1-08B-01优质地块，楼面价1.5万元/平方米，周边高层项目售价突破3万元/平方米。

不过，4月24日，光明地产发布计提存货跌价准备的公告。公告称，公司对存货项目的可变现净值进行了分析和评估，认为存货存在一定的跌价迹象。依据2020年12月31日存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算，房地产及配套板块应计提存货跌价准备3.71亿元。 同时，物流板块应计提存货跌价准备480.77万元，合计应计提存货跌价准备3.76亿元。

跌价准备计提汇总表中，包括上海、山东烟台、江苏昆山、镇江、扬州、湖南、广西和浙江等项目，申阳（上海）置业有限公司的一个金山府项目就计提了1.71亿元的跌价减值准备。

资金缺口

业内有分析人士此前曾向记者表示，光明地产开启规模化扩张，是在国家“房住不炒”的背景下，市场进入分城施策的调控周期里，项目开发周转速度跟不上，导致存货增加，才影响了整个公司的业绩。

年报成绩单不容乐观之余，光明地产负债高企的状况还在延续。贝壳研究院数据显示，2020年，光明地产剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49。参照监管“三道红线”的融资新规，光明地产将全部触碰，被列为“红档”房企。

Wind数据显示，2017~2020年，光明地产资产负债率分别为80%、82%、83%。截至2020年，公司的货币资金为93.57亿元，短期借款为112亿元，一年内到期的非流动负债为79.59亿元。98.02亿元资金缺口无法覆盖，光明地产的偿债压力可想而知。

4月26日，上海联合产权交易所披露的消息显示，光明地产正在转让部分资产。上海东旺房地产有限公司挂牌转让上海泰尔发房地产开发有限公司70%股权。上海东旺房地产有限公司成立于1995年，注册资本2100万元，由农工商房地产（集团）有限公司持股100%，属于光明地产的全资孙公司，经营范围是房地产开发经营、代购代销建筑材料等。

背靠光明食品集团的大树，光明地产成立以来，也多次顺利地依靠母公司“输血”进行关联交易。据相关媒体报道，仅在2015~2019年的四年间，光明地产先后与母公司进行7次关联交易，交易金额达36亿元。

跨界转型而来的光明地产，走着一条无地产品牌力、无产品力、无市场化专业经验之路。尽管经历了前期国资改革的挑战，光明地产在面对市场化竞争中后劲不足，在上海拥有充足的土地储备，未能及时转化为发展的优势。

对于下一步的战略布局，截至发稿，公司方面并未作出正面回应。但是，进一步盘活旗下的资产，推动公司治理更加市场化无疑是公司管理层要考虑的。