最高法一锤定音，买到烂尾楼，也能退房退款了？

作者：三青时间：2023-04-27 阅读数：人阅读

近年来，房地产招致了最多的骂名。

大家为什么会骂房地产？铁锤总结，主要是两方面原因：其一，民生属性的房地产，被炒作成了奢侈品般的价格。直接点说就是，房价被炒高到和大多数居民的工资收入严重脱钩了，抛开一二线大城市不说，即便是三四五线城市，普通人靠工资收入买房，也需要不吃不喝一二十年。

买不起房确实可以租房居住，然而现实是，房子和教育、户口等社会资源深度捆绑。不买房意味着，无法享受一座城市发展带来的红利。

尤其是大学毕业想找一份工作都难的年轻人，基本上是谈房色变，心生厌恶。在知乎上，有个“是不是越来越多的年轻人开始厌恶买房了”问题，铁锤发现，底下的高赞回答清一色都是，对高房价表达的抗议、埋怨、悲愤等情绪。

二是房地产自98年进入市场化以来，狂飙发展了二十多年，但仍然存在很多被人诟病的制度，比如害人的公摊、坑人的期房预售制。其中最令人发指的就是烂尾楼——掏空6个钱包，花了半辈子积蓄购买的“未来的家”，凭空烂尾，问题迟迟得不到解决，不仅如此，购房者还要为烂尾楼继续还贷。

在网上，网友总结的“新人生三大悲事”，“给烂尾楼还贷”也是排在首位。

不过，今天铁锤要说的是关于烂尾楼的好消息：最高法一锤定音，面对开发商逾期交房，购房者现在有了新权益——买到烂尾楼，也能退房退款了。

到底是怎么回事？事情是这样的：此前河南省高级人民法院，向最高法院提交了一份“关于房企风险化解的权利顺位问题的请示。

意思是，河南省高级人民法院在审理一项烂尾楼案例时，对于房企风险化解中的权利顺序不清楚。直白点说就是，房企破产清算后，购房者、包工头、银行、投资人等，谁应该最先拿到钱？请求最高法院批复。

现在最高法院作出批复了，且自2023年4月20日起施行。换句话说，对于房企已售商品房逾期难交付引发退房退款等相关纠纷案件的判决依据，有了司法解释。

根据最高法的批复，可以总结三个重点：

第一，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系。

建设工程价款可以理解为是承包方的工程款，通俗点说就是包工头的工程款。包工头工程款为什么具有优先权？说白了这些都是发给工人的血汗钱，受到最高法的保护理所应当。

第二，房屋交付请求权居第一位，其次才是工程建设优先权，之后是抵押权，最后是其他债权。

简单来说就是，购房者的居住权优于包工头，更优于其它主体。

第三，楼盘烂尾的情况下，购房者可以主张退款请求，且具有第一优先权。

不用解释，大家也能看得明白，房子烂尾开发商没有交付能力了，购房者可以申请退房退款，此请求得到最高法的保护。

从最高法的批复来看，房子烂尾，购房者的权益保护是排在第一位的。如果要排序的话，各主体的优先级别分别是：购房者、包工头、银行抵押、房企债权人等。

看到这里，很多人可能要不禁鼓掌叫好，以后买到烂尾楼也不用怕了，现在有法可依了，房子烂尾也可以退房退款了，不用担心购房款打水漂了。

事实真的如此吗？别高兴太早，铁锤接下来要说几个注意事项：

第一，烂尾楼业主想退款也可以，有两个要求须谨记：1、购房时付的是全款，可以直接申请退款。不是全款也没事，在一审法庭辩论终结前还清了余款，也适用这项规定。没钱结清余款，则无法申请退款；2、购房时是贷款，要求不能断供。

第二，购买的房屋要以居住为目的。以投资和经营为目的的，显然不符合条件。至于判断标准是什么，个人猜测可能是按名下房屋套数认定。由此不难看出，最高法在批复权利顺序时，依然是遵循“房住不炒”的底层逻辑。

第三，购房人需要提交房企无实际交付能力的证据。换言之，需要证明房企没能力交付，即楼盘烂尾。这一点其实是最充满疑惑的，因为现实中很多开发商都是“表演式复工”。随便雇几个工人，在工地上做做样子，但是你又不能说它停工。这种情况下，购房者想维护自身的权益，就比较难，因为没法证明开发商停工，更没法证明楼盘烂尾了。

可以预见，未来市场上房企“表演式复工”的情况会更多。主要就是为了对抗购房者退房退款。这种情况，就属于法律法规的空子。

第四，还可能存在一种情况，就是购房者付清全款后，也得到最高法的保障了，但发现开发商没钱退款，这岂不是等于购房者再次入坑了。

在铁锤看来，最高法一锤定音，宣布购房者具有优先权，总体来说确实是好事。但我们也要清晰地意识到一点，那就是银行和房企始终占据信息不对称的优势。这决定了他们可以在违约前夕，通过各种漏洞维护自身的利益。

换句话说，光靠这样补漏洞是不现实的，因为现实中开发商会把不要脸发挥到极致。这里举个最简单的例子：河南郑州某楼盘比合同约定日期晚了8个月，业主因开发商延期交付，主张开发商支付违约金，没想到这一诉求竟然被法院驳回了。