金科股份“变绿”：负债率下降手段被质疑，市值不及旗下金科服务

 

“金科股份及所投资的公司2021年计划全年销售目标不低于2500亿元”，4月7日，金科股份（SZ:000656）总裁杨程钧在该公司2020年度的业绩说明会上如此表示。

这也意味着，以2500亿元计算，金科股份制定的2021年度目标同比2020年增长12.01%。同时，该公司2021年计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积2600万平方米。

据贝多财经了解，金科股份近期发布的财报显示，2020年，金科股份及其所投资的公司实现销售金额2232亿元，同比增长20%；房地产销售面积2240万平方米，同比增长约18%。

跨入“绿档”

负债率下降手段被质疑

根据财报，金科股份2020年实现营业收入877亿元，同比增长 29.41%；实现净利润97亿元，同比增长52.66%；归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%。

相较于归母净利润，金科股份归属少数股东的权益增速更快。对比来看，其2020年的少数股东损益为26.74亿元，同比2019年大幅增加292.61%。换句话说，金科股份增长的利润规模则大多被少数股东“分食”。

数据显示，截至2020年末，金科股份的权益总额为734.98亿元，同比增长约41%。其中，归属于母公司所有者的权益为369.22亿元，占比为50.24%；少数股东权益同比增长47.58%至365.76亿元，占比提升至49.76%。

与此同时，金科股份的毛利率则出现了下滑。财报显示，其2020年的房地产销售毛利率为23.01%，同比下降6.08个百分点。同时，金科股份的总负债为3076.6亿元，同比上涨14.%。

贝多财经发现，金科股份的负债率有所优化。数据显示，截至2020年末，金科股份剔除预收款后的资产负债率为69.85%，较2019年同期下降约5个百分点；净负债率为75.07%，现金短债比为1.34，成功“由黄转绿”。

对此，国际金融报在报道中指出，通过做大权益总额来调控净资产负债率是房企的通用手段，金科股份也不例外。其中，金科股份2020年暴增的永续债也为其权益总额的增长贡献了21.42亿元，同比增加约167.72%。

同时，金科股份2020年短期借款依然暴增。数据显示，其报告期内的货币资金约为434.92亿元；其短期借款为104.67亿元，较2019年的30.6亿元增长242.04%；负债总额则增至3076.6亿元。

高管换届

市值不及旗下金科服务

值得一提的是，金科股份还在2021年初对董事会进行了换届。其中，周达当选公司董事长，聘任杨程钧为总裁，原董事长蒋思海出任公司名誉董事长。此次业绩发布会，也是新管理层首次亮相业绩会。

同时，金科股份实际控制人黄红云也在业绩说明会现场称，自己基本上不参与公司业务运营，其工作包括对公司的发展战略、发展策略、发展模式进行深度谋划等，而具体业务则由董事会、管理层来做。

金科股份董事长周达在业绩说明会上表示，公司在发展模式上将更加注重持有经营业务，由开发销售模式向持有经营模式进行转型。周达称，“公司计划在2021年新增优质商业项目不少于6个。”

“到2025年，公司将实现销售规模不低于4500亿元，地产+业务销售不低于500亿元，商业资产持有规模达到200亿元，产业资产持有规模达到100亿元”，金科股份管理层如是称。

贝多财经发现，金科股份还在2020年推动了其旗下物业管理公司——金科服务（HK:09666）实现在港交所上市。据了解，金科服务也是第七家在管面积破亿且实现上市的物管公司，恒大物业为第八家。

金科服务的财报显示，该公司2020年的总收入为33.59亿元，同比增加约44.3%；公司拥有人应占溢利（净利润）为6.18亿元，同比增加约68.5%；毛利率为29.7%，较2019年增长2.4个百分点。

虽然金科服务的营收、利润规模远低于其金科股份，但金科服务的市值却已经超过后者。截至2021年4月7日，金科股份的收盘价为7.15元，总市值为381.79亿元；金科服务的股价则为69.40港元，总市值为453.08亿港元。

根据财报，金科服务的在管建筑面积由2019年的1.205亿平方米，增加约29.6%至2020年的1.562亿平方米；合约面积由2019年的2.49亿平方米，增加约11.5%至2020年的2.77亿平方米。

当前，金科服务约1.56亿平方米的在管面积中，独立第三方占比为48.6%，而来自于金科股份及关联方的占比则为51.6%。此前的招股书显示，其关联方的贡献占比分别为66.6%、52.7%、47.1%，逐渐下降，但2020年再度上升。

黄红云也表示，“（金科）集团对于金科服务的发展给予了非常高的厚望，地产集团会协调金科系的资源来支持金科服务的发展，大力发展成为物业智慧服务的领跑者。”